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樓市趨勢已變暴利思維焉能不改

2008-07-23 賈圖來源:上海證券報

    房地產領域的暴利時代正由于房價整體性下跌趨勢的日漸明顯而漸漸終結，清醒地認識現狀，理性地面對未來而不是一味頑固地堅守暴利，才是最明智的選擇。
    筆者對房價將整體下跌的判斷，源于一個基本的依據：無論是房價還是地價，都充滿著暴利；無論是開發商、炒房者、地方政府，都成為暴利的最大受益者。而暴利必然由消費者買單。在賣方占據主導的市場，公眾瘋狂的追漲行為為暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市場中相關的利益主體都被暴利沖昏了頭腦。
    但是，暴利也導致了整個房地產領域的泡沫化，這個泡沫化既包含房價部分，也包含地價部分，是相輔相成的關系。當暴利主導下的房地產市場日益走向畸形，必然偏離公眾的實際購買力，累積起巨大的泡沫，也積累起巨大的難以抗拒的調整力量。同時，房地產市場中各個利益主體對暴利的追逐，不斷使潛在的消費需求因絕望而變成“放棄需求”，從而，使潛在消費群體逐漸枯萎——這正是筆者在去年年底判斷房價將步入調整的最重要依據之一。而潛在的消費需求向實際消費的轉化，正是決定房地產健康發展的主導型力量之一。因為，從潛在的消費需求向實際消費的轉化過程，也是房價等待消費者收入跟進，從而，使得房地產市場在穩定需求群體支撐下，平緩而穩定向前發展的重要基礎。但暴利蠶食了這一基礎。
    當暴利成為市場各個主體普遍的追求時，加快了泡沫的累積過程，也加劇了風險。現在，房地產市場出現了普遍的成交量的萎縮。這種萎縮體現在兩個方面：一是房屋成交量的萎縮，二是土地流拍現象頻繁出現。成交量萎縮的真正原因在于，無論是開發商還是地方政府，仍然死抱著暴利思維不動搖。實際上，在全國房屋成交量極度萎縮的情況下，廣州新開盤的遠遠低于商品房價格的限價房，依然在短時間內銷售一空。這說明了什么？說明了真實的需求是存在的，而暴利因素的存在使房價遠遠脫離了民眾的實際購買力，在這種情況下，開發商的最佳選擇是結束自己的暴利思維，將商品房降價銷售。如果開發商把現有的商品房以限價房的價格銷售，成交量會萎縮到如此地步嗎？開發商寧肯死扛，寧肯冒著資金鏈斷裂的風險房價也不降低，堅決維護暴利不動搖，使得這種通過順應市場，通過調整價格就可以解決的問題，變成了一種赤裸裸的對抗，開發商希望通過這種對抗維護暴利。但現實注定這種對抗的結果只能以開發商的失敗而告終。
    地方政府也一樣。對地方政府而言，土地就是聚寶盆，把原本價值1千萬的土地以1億元的價格賣出，財政收入就整整提高了9倍，這對GDP的推動，對個人政績的提升作用都是便捷而有效的。當土地出讓金在地方財政收入中的占比高達60%，地方政府抬高地價的沖動變得何等強烈是不難想象的。盡管成本不是決定房價的決定性因素，因為按照開發商的說法，房價是由市場而不是根據成本來定的，但是，高昂的土地成本尤其是當面粉貴過面包的現象發生時，恐怕沒有哪個開發商愿意考慮降價問題——對于長期在暴利中浸潤的開發商而言，高昂的地價是推高房價的又一借口。這正是導致今天的房地產市場高度畸形的根本原因。
    應該認識到，包括深圳、廣州在內的珠三角地區房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演，在房價整體下跌已經成為定局的情況下，無論是開發商還是地方政府，都不應該過于依賴政府救市，因為這種情況下的救市其實質就是維護市場中相關利益主體的暴利。市場中的相關利益主體應該主動降低對利潤的期望值，從對暴利的追逐變成對合理利潤的追逐，通過降低利潤標準，加快資金的流轉，避免資金鏈的斷裂。房地產發展歷史告訴我們，在最艱難的時候，那些存活下來的開發商才會成為最大受益者。當房地產市場中的各個利益主體，從對暴利的追逐中走出，像美國開發商那樣，坦然接受5%的利潤并逐漸視其為正常，那么，房地產市場中的泡沫將逐漸擠壓出來，整個市場將會變得更加理性與健康。

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