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近日，深圳發(fā)生首例銀行將斷供客戶告上法庭的訴訟。隨著房價持續(xù)走低，深圳房貸違約的投機客正逐月增多。“斷供”反映了房地產(chǎn)泡沫正在破滅時的中國一種奇特的信用卸責文化：一旦資產(chǎn)價格下跌超過抵押金(首付)，就可以實施對銀行的賴賬，并將自己打扮成“受害者”。這種可恥的“賴賬哲學”此前曾出現(xiàn)在企業(yè)對銀行的不良債務上，現(xiàn)在這股風氣吹到了自然人對銀行的欠賬上。
如果說此前房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出量跌價滯可以看作是某種買賣雙方的“預期心理戰(zhàn)”，市場交易者開始降低房價單邊上揚預期的自我生成能力，正從心理學的“螺旋式上升的價格預期”中解脫出來，而現(xiàn)在各地正在發(fā)生的小規(guī)模斷供事件證明房地產(chǎn)的頹勢預期已經(jīng)完全確立，它正在進入一個無法挽回的下降通道。
無論從長期的基本面以及短期的趨勢面來看，都無法找到房地產(chǎn)可以快速“V型反轉”的證據(jù)(上海在2004-2005年出現(xiàn)過一次快速的V型反轉)。適齡結婚人口、居民收入水平和城市化(農(nóng)村人口遷入)被認為是推高中國房價的基本力量。我們認為，這些因素已經(jīng)完全反映在房價里面，合理的估價在2006年就已經(jīng)形成，而現(xiàn)在則變成透支后的回歸。
中國建國后發(fā)生過幾次生育高峰，同此次房價泡沫高度相關的是1963-1976年的生育高峰，這也對應了中國住房改革后(城市房改房則保障了1963年以前的人口)的市場化購買人群。目前城市房價的增量需求推動力將來自1980年以后出生的人口(尤其是城市人口)，增量需求力的大小將決定未來城市房價飆升或者下跌的強度。同1963-1976年出生的人口不同，1980年代面臨的將是經(jīng)濟周期的低潮。一般而言，房價飆升的條件是人口和收入水平的增長，1963-1976年出生的人口在過去10年內(nèi)的年均居民收入增長水平達到12%，很難想象1980年代生人也將有如此好的整體增長水平。另外，1963-1976年生人對儲蓄的熱衷要遠遠高于1980年代后生人(相當一部分1980年代后生人似乎是零儲蓄的愛好者)，這使得他們單憑本身的儲蓄積累是無法完成住房購買，除非來自父輩的援助，但我們很容易夸大這種“兩代購買力”。實際上，大約只有20%以下的城市家庭可以幫助子女在目前的價位買到房子。
目前穩(wěn)定房價的購買力不是來自“自住者”，而是住房“升級換代”者或者是喜歡占有多套住房資產(chǎn)的富裕人群。“斷供”也顯示出擁有多套房產(chǎn)的購買者往往是風險最大者，他們不用考慮自住需求，因此可以“斬倉”賴賬。如果要重新激活房價飆升之勢，就需要富裕人群在“投機升值”的觀念下繼續(xù)入場，而這對于中國貨幣當局來說，是件風險非常大的事情。我們還要考慮到“富人全球化配置房產(chǎn)”所產(chǎn)生的中國富裕階層住房購買力大抽離的趨勢。全球的房地產(chǎn)價格都掉頭向下，這將對中國富裕人群的住房購買力產(chǎn)生“洼地效應”。現(xiàn)在，國內(nèi)富人在海外購置資產(chǎn)的數(shù)量越來越多(美國人甚至認為，“華人是最好的接盤者”)。這一趨勢的繼續(xù)將引發(fā)“購買力分流效應”，房地產(chǎn)市場的高端資金被分流了。很多頑固不化的“房產(chǎn)價格永恒上漲者”總是認為房地產(chǎn)市場是一個局部市場(local
market)，而不是一個跨區(qū)域市場，究其根源，他們低估了中國富人(炒房者)“全球化生活”的能力。令人擔心的是，如果在未來的10年內(nèi)，有百萬中國富人外遷，在國外置業(yè)的話，這也許將抽離近千億美元以上的住房購買力。 |