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11日26日，央行突然宣布一系列刺激經(jīng)濟的金融貨幣新政，大幅下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率。這次央行大幅降低利率，意味著早些時候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策真正的轉(zhuǎn)向。而貨幣政策作為宏觀調(diào)控中最為重要的工具，它的轉(zhuǎn)向也就意味著政府對當(dāng)前經(jīng)濟形勢判斷的改變，意味著政府未來經(jīng)濟政策的基本走向。正是在這意義上說，這次利息大幅下降將給中國經(jīng)濟帶來巨大的影響。
而政府宏觀經(jīng)濟政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金成本的高低及金融支持的程度，決定了房地產(chǎn)市場的繁榮。因為金融支持決定了房地產(chǎn)供應(yīng)方的融資成本及購房者的購房成本。因此，貸款利率大幅下降，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，減輕房地產(chǎn)企業(yè)負擔(dān)及讓房地產(chǎn)企業(yè)更為容易地獲得資金，也讓已經(jīng)購房做按揭貸款的民眾借貸成本下降，讓一些房地產(chǎn)的需求釋放出來。這就是為什么該政策一出臺，房地產(chǎn)市場歡呼一片，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商更是歡欣鼓舞。但是，這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個方面。
另一方面，我們從最近出臺的一系列政府?dāng)U大內(nèi)需的政策來看，盡管中央政府同樣把房地產(chǎn)市場作為新一輪經(jīng)濟增長的動力，同樣把房地產(chǎn)業(yè)放在擴大內(nèi)需的主要切入口。但是，所有房地產(chǎn)政策的重心都放在住房消費上。而這點與早幾年房地產(chǎn)市場有根本性的不同。
既然未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是放在居民的住房消費上，那么也就意味著中國的房地產(chǎn)市場盡管是經(jīng)濟增長的動力，但它將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即國內(nèi)房地產(chǎn)市場將從以投資為主導(dǎo)的市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生這種轉(zhuǎn)變，那么它就意味著價格、產(chǎn)品、市場經(jīng)營模式等方面都將發(fā)生較大的變化。如果說這種變化不出現(xiàn)，這種轉(zhuǎn)向是不可能的。
就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況來說，為什么房地產(chǎn)銷售會迅速下降？為什么會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求之間僵持狀態(tài)等問題。關(guān)鍵的問題就在于這種轉(zhuǎn)變不可能一瞬間發(fā)生與完成，而是需要一個較長的時期。特別美國次貸危機的發(fā)生所帶來的世界經(jīng)濟衰退與不確定性，以及地方政府為了保持房地產(chǎn)暴利模式而采取不少反市場的房地產(chǎn)政策，更是讓這種調(diào)整及轉(zhuǎn)變的時間與周期延長。
2008年以來，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)價格先是漲速減慢，繼而下降，但是這種價格水平仍然與居民的實際支付能力差距很遠。也就是說，就目前國內(nèi)各地房地產(chǎn)的價格水平來看，還沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場向以消費為主導(dǎo)的市場根本性逆轉(zhuǎn)。因此，在目前的情況下，即使大幅降息，但房價過高，投機者、投資者的信心遠未恢復(fù)。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變好之前，投機性需求不可能得以恢復(fù)而消費性需求又沒能力進入，再加上這次政府?dāng)U大內(nèi)需的十項政策放在保障性住房上，不少自住性需求開始轉(zhuǎn)向保障性住房。因此，利率下降再大，這兩方面需求要釋放出來還沒有條件。
還有，面對國內(nèi)外經(jīng)濟下行的風(fēng)險，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)按揭貸款會采取更為謹慎的態(tài)度，嚴格市場準入，也會讓一些沒有還款能力的購買者拒之門外，而不是如早幾年那樣，沒有一個購買住房者不能從商業(yè)銀行獲得貸款的。
所以，目前房地產(chǎn)的問題，仍然是房價太高，整個經(jīng)濟形勢不好，加上國際金融市場所帶來的不確定，僅僅通過大幅降低利率要把房地產(chǎn)市場居民住房消費需求釋放出來是不可能的。即使是早幾年的房地產(chǎn)投機性需求，在目前的市場環(huán)境下，它們也是不可能釋放出來。一則是這些投資者的資金早就被股市深度套牢，二則是所經(jīng)歷的股市及房市的風(fēng)險一定會改變這些投資者進入房地產(chǎn)意愿。 |