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遏制高房價障礙大地方與民生利益難調

2009-12-16 作者:馬龍生來源:證券時報

據報道，國務院日前召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，其中明確提出，“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”專家認為，與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。可以預見，明年二套房貸等政策將收緊，房價下跌可能性加大。
　　高房價帶來的民怨呈沸騰之勢，高房價帶來的經濟風險與日俱增。雖然從一般道理上說，價格反映著價值，價值又通過成本與供求兩個方面來體現。但眾所周知，在我們這個社會中，無論是產品成本，還是市場供求，都有很多“非市場”因素摻雜其間。因此，價格被這些因素所扭曲也在所難免。從“抑制”到“遏制”，明確表明了中央對房地產業的態度和決心。
　　筆者以為，中央政府調控房價意義重大，但調控能否達到預定效果，還有著很大變數。盡管出現從“抑制”到“遏制”的戰略調整，真正體現到房價上，還會遇到以下挑戰。
　　其一，滯后效應。調整和改善住房的供應結構，調整土地供應結構，是一個漸進的過程。已被批準的項目不可能更改，該建還是要建，而現有樓盤尤其是高檔樓盤，在調整政策的烘托之下，反會成為稀缺品，價格極有可能不降反升；銀行顧忌此前的已有泡沫，怕形成壞賬，怕同業競爭給自己帶來壓力，也會懷有投鼠忌器心理，房貸加息等措施，在極其謹慎中力度不敢太大，宏觀政策有可能出現“越往下力度越小”的遞減現象，這對“出拳者”的信心和魄力是一個考驗。
　　其二，遏制房價的考核目標被邊緣化。擠干房地產市場泡沫，把虛高的房價通過調控政策壓下來，政府本該義不容辭。但是，此項工作因為參照點、參照物的相對模糊，因此無論是從絕對數，還是從相對數來說，考核目標均不易確定。所以這樣的“政績”，極有可能最終被邊緣化。
　　挑戰三，地方利益與民生分量不易擺正。地方政府在土地出讓中只要有利可圖，民生住房的土地供應量及“地段含金量”就不易保證。祖居在城市的百姓們，就有可能被以合法手段逐到郊外。因此，從“抑制”到“遏制”，需要更加以民生目標為依歸。
　　挑戰四，分配環節的挑戰。在今后較長時間內，政策房都會成為稀缺商品。如果政府的注意力過多放在建設環節，忽略分配環節，就會被人鉆空子，政府的努力，依然會讓百姓得不到實惠。從現在防不勝防的資格造假、木馬控制搖號等難題來看，分配環節的麻煩會越來越大，公共投入也會越來越大。
　　綜上所述，盡管中央對過高的房價實行從“抑制”到“遏制”的轉變，但是由于市場參與者的利益平衡具有較強的慣性，打破這種平衡殊為不易，所以房價的下跌，未必如想象的那么容易。

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