上海新“十二條”中，正式推出了“限購令”，暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。這意味著上海是繼北京、深圳、廈門之后，國內第四個推出“限購令”的城市。但奇怪的是，在發布“限購令”之后，這幾個城市的樓市沒有受到很大打擊，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，甚至北京和深圳等地還繼續出現“排隊買房”現象。這顯然出乎政策制定者的最初預料。
筆者認為，這種“意外”是由好幾個因素造成的。
首先是“末班車效應”。限購之后，很多人預期政策將越來越偏緊，激起他們去搶購住房。短期內，限購反而造成搶購。
其次，剛性需求的力量確實很強。
第三，限購確實打擊了投機炒作、囤積多套房產的人，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足，貨幣流動性泛濫，是房價的兩大推動力。有很多研究發現，我國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應量呈高度線性相關。為了養老保障和防止通脹，絕大多數普通人只要有機會都會傾向于去買一套房存起來。
第四，目前的調控政策沒有從根本上改變人們對房價不斷上漲的預期。尤其房產稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環節的房產稅，消費者“對房產稅的預期并不高”，指望著第二套、第三套房才會開始征，終歸相信“法不責眾”，“跟著主流走不會吃虧”。但政府確實也處于兩難境地，不開征房產稅，人們仍然有機會就會“囤積”住房，但開征房產稅又是一件很復雜的事情，所遇到的挑戰很大。尤其稅率和范圍上，開征低了，威懾力很小，開征高了，又會造成很大的社會風險。除非政府真能拿出一整套辦法，讓住房制度有一個根本改觀，讓房價不斷上漲的預期被打破，人們才會停止去搶購住房。
當然限購令才剛剛出來不久，很多效果還有待觀察，尤其在“末班車效應”之后，剛需到底有多大力量、房價是不是真的主要是因為剛需推動等很多爭論不休的命題，就可以通過這次“社會實驗”看清楚。為此如果限購令能堅持個1至2年，筆者不否認限購令在長期會逐步發揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了？筆者不持樂觀態度。房地產調控仍然任重道遠，住房制度的全面調整才剛剛起步。