隨著海南房地產(chǎn)市場步入傳統(tǒng)銷售旺季，再加上CPI較快上漲導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng)，自今年4月份國家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，海南樓市量跌價(jià)滯持續(xù)數(shù)月的僵局10月份有所松動(dòng)，呈現(xiàn)量價(jià)齊升的回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府應(yīng)加大房地產(chǎn)市場供應(yīng)量，拓寬投資渠道分流資金，避免房價(jià)反彈上揚(yáng)。同時(shí)開發(fā)商對(duì)海南樓市的季節(jié)性因素不應(yīng)有過高預(yù)期，應(yīng)合理定價(jià)促進(jìn)樓市理性健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示海南樓市量價(jià)齊升
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，海南省10月份商品住房銷售面積、套數(shù)和金額均呈現(xiàn)較大上漲趨勢。當(dāng)月銷售28.46萬平方米，環(huán)比增長11.52%；銷售3403套，環(huán)比增長12.31%；銷售金額36.33億元，環(huán)比增長54.18%；銷售均價(jià)則由9月份的每平方米9235元回升至每平方米12767元，環(huán)比增幅達(dá)38.25%。
國家統(tǒng)計(jì)局海口調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，10月份海口市房屋銷售價(jià)格同比上漲43.3%，漲幅較上月回落1.7%，環(huán)比上漲0.2%。海口房價(jià)自今年5月以來連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比下跌趨勢止住。
“雖然網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有一定滯后性，但11月以來海南樓市確實(shí)出現(xiàn)回暖跡象，量價(jià)齊升現(xiàn)象較為普遍。”海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示。
今年以來，海南樓市經(jīng)歷了從短期高漲到持續(xù)低迷的過程。今年初，海南國際旅游島建設(shè)上升至國家戰(zhàn)略后，大批投資者、購房者攜大量資金涌入海南，海南樓市量價(jià)均大幅上揚(yáng)。1月份，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長200%，商品住房銷售面積達(dá)到184.25萬平方米，同比增長842.92%，環(huán)比增長97.83%，創(chuàng)造單月銷售歷史新高；2月份，海南房地產(chǎn)銷售均價(jià)14087元/平方米，達(dá)到新的高點(diǎn)，環(huán)比增長達(dá)72.66%。
今年4月份以來，國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，海南房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標(biāo)的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，4至6月份，海南簽約平均房價(jià)分別為每平方米11932、8483、8208元，6月份房價(jià)比2月份下降41%左右。
此后，海南樓市成交低迷、觀望情緒濃重的局面一直持續(xù)。國務(wù)院有關(guān)部門9月29日聯(lián)合出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控措施，海口、三亞又相繼出臺(tái)商品房“限購令”，調(diào)控政策對(duì)投資投機(jī)性購房的抑制作用進(jìn)一步強(qiáng)化。
多方因素促海南樓市短期回暖
記者采訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季來臨、供應(yīng)相對(duì)不足、開發(fā)商現(xiàn)金流寬松、通脹預(yù)期增強(qiáng)導(dǎo)致持幣觀望者出手購房等綜合因素促成了海南樓市短期回暖。
7月以來，海南一些樓盤在北京、上海、內(nèi)蒙、成都、重慶等地開展展銷活動(dòng)，島外宣傳推介力度加大，為傳統(tǒng)旺季到來做準(zhǔn)備。“一方面是由于海南房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季到來，使得島外購房者短期增多；另一方面，CIP不斷上漲導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng)也使部分持幣觀望的購房者出手購房，以期實(shí)現(xiàn)保值增值。”何希聞?wù)J為此次回暖與調(diào)控政策因素關(guān)系不大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，海南省CPI同比上漲7.6%，其中居住類價(jià)格上漲10.6%，海口CPI同比上漲6.6%，更創(chuàng)下海口近28個(gè)月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的新高。
此外，商品房供應(yīng)相對(duì)不足也是造成海南樓市出現(xiàn)回暖跡象的原因之一。政府調(diào)控樓市的態(tài)度和決心致使很多開發(fā)商推遲開盤，選擇繼續(xù)觀望。“按照目前的形勢，如果客源儲(chǔ)備不是很充足的話，項(xiàng)目不會(huì)輕易開盤。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)新浪樂居房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份海南預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目多達(dá)40個(gè)，最終開盤的僅11個(gè)，與去年10月20家的開盤量下跌45%，近7成樓盤選擇放棄開盤；11月海南預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目14個(gè)，實(shí)際開盤的僅5個(gè)。
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，截至10月底，海口市累計(jì)可售商品住房面積254.53萬平方米，同比下降13.37%；其中1至10月份商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積118.72萬平方米，同比下降25.57%。三亞市累計(jì)可售商品住房面積130.84萬平方米，同比下降16.4%，商品房供給偏緊。
此外，由于年初海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略時(shí)，海南樓市量價(jià)飆升，開發(fā)商回籠大量資金，因此目前開發(fā)商資金壓力尚不明顯。據(jù)中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青介紹，目前海口市100多個(gè)在售項(xiàng)目，真正有資金壓力的不多，大部分開發(fā)商資金比較充裕。
不能對(duì)季節(jié)性因素有過高預(yù)期
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管海南樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的短期回暖跡象，但總體觀望情緒仍然濃重，離真正的回暖尚有距離。
海南德聯(lián)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司副總經(jīng)理黃峰認(rèn)為，國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，一些開發(fā)商的打折優(yōu)惠措施降價(jià)幅度小，優(yōu)惠時(shí)間短，“房價(jià)假摔”的成分較多。他認(rèn)為，開發(fā)商不能對(duì)海南樓市季節(jié)性因素有過高期待，調(diào)控政策對(duì)海南樓市的影響至少仍將持續(xù)半年以上，開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)對(duì)房價(jià)作出調(diào)整，通過合理定價(jià)促樓市回暖。謝青也認(rèn)為，目前海南房地產(chǎn)市場總體仍處于下行階段。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一表示，投機(jī)投資資金推動(dòng)是部分城市房價(jià)過快上漲的重要原因。目前樓市持幣觀望的購房者不在少數(shù)，CPI的較快上漲導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng)，由于樓市有較強(qiáng)的投資功能和資金避險(xiǎn)能力，他擔(dān)憂這有可能成為推動(dòng)房價(jià)反彈上揚(yáng)的潛在因素。
朱中一建議通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、私募資金等措施，使其成為直接投資房地產(chǎn)的替代品，分流投資資金，“既能拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道，避免金融風(fēng)險(xiǎn)，又增加了居民投資者的穩(wěn)定回報(bào)，還可以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。”他還建議加大土地供應(yīng)力度，增加房地產(chǎn)市場的有效供給，緩解房價(jià)上漲壓力。