恒大地產昨天公布的2010年度主要財務指標，讓市場為之矚目，尤其是其披露的凈利潤高達80.24億元，較2009年同期的11.2億元增長約6倍，而扣除投資性物業公允價值后的凈利潤55.1億元，同比增長18倍。
凈利潤超萬科
該集團年報數據顯示，2010年，公司房地產業務收入人民幣453.4億元，比2009年同期實現大幅增長。其總資產規模高達1044億元，比2009年底630.7億元增長了約400億元。
從收益角度比較，目前已披露年報的地產公司數據顯示，中海（00688.HK）以126.7億港元位居收益榜之首，其次是萬科（000002.SZ）72.8億元。此番恒大公布的凈利潤超過80億元，已經“取代”萬科躋身亞軍。
兩家公司的數據顯示，萬科2010年營業收入507.1億元，毛利率為29.75%；恒大地產同期的結算營業收入是453.4億元，毛利率為29.2%。萬科依然略勝一籌。但真正讓恒大在最終的凈利潤上超過萬科的，是其所持有的投資性物業的公允價值變動較大。
由于H股和A股公司是在不同的會計準則下編制財務報表，這使得H股公司在凈利潤上，往往增加了“投資性物業公允價值”這一項目。
同樣，恒大在其“收益表”中披露，其“投資物業公平值收益”為33.5億元。而這對于其總共80.2億元的凈利潤來說，貢獻高達40%。
不過，扣除該筆投資物業的估值，該集團的經營毛利依然實現較大幅度增長，從2009年的19.46億元暴漲到2010年的133.69億元。
擴張中的高杠桿之憂
2010年是恒大“利潤規模、收入規模、資產規模的里程碑式跨越”。
在公司規模快速擴張的背后，高杠桿的運營方式起到了至關重要的作用。2010年，該集團連續兩次在海外發行優先票據，兩筆合計融資13.5億美元。2011年1月，集團又一次發行兩筆優先票據，再融資約92.5億元人民幣。
幾次資本運作，讓恒大地產擁有大額自由現金，在土地市場上游刃有余。
也正是幾次融資活動，讓恒大地產的杠桿比率進一步升高。數據顯示，2010年集團借款增長明顯，從2009年底的78.16億元增加到2010年年底的241.6億元，增幅為3倍；但同期股東權益為213.66億元，較2009年的131.57億元增幅僅為62.39%。同時，截至2010年年底，恒大地產錄得總資產規模為1044億元，其與股東權益的比率近5倍。