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東海證券一篇《烏雞變鳳凰》的深度調研報告，昨日將深國商的股價推上了漲停板。然而，深國商卻并不“領情”，該公司昨日晚間發布澄清公告，指責東海證券該報告純屬烏龍。
5月5日，東海證券分析師桂長元發布了上述報告，認為公司的價值被嚴重低估，目標價55元，首次給予公司“買入”評級，“目前股價僅20元，上漲空間將十分巨大！！”昨日，深國商股價跳空高開后直奔漲停，并創下歷史最高價21.56元。深交所成交回報顯示，該股昨日的主買方為國泰君安深圳益田路證券營業部，買入金額為2161.17萬元。
研究報告認為，根據與深國商的晶島項目相鄰的怡景中心城2010年12月計劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷售均價為18萬/平米。晶島項目與深圳會展中心比肩而鄰，通過人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優于怡景中心城，認為晶島售價高20%以上更為合理。并分別按18萬元/平米、21.6萬元/平米出售價對公司晶島項目進行了估值。
該報告認為，假設2011年底晶島項目開業，2012年便可產生穩定現金流；并假設2012年項目平均租金為800元/平米/月并每年遞增，2015年達到1200元/平方米/月，同時還假設2015年項目貸款還清，財務費用從此歸零。
該報告還認為，該公司共營造桉樹速生豐產原料林面積12萬畝，已儲備林地資源35萬畝，與當地政府簽訂合作開發林地協議面積190萬畝。若35萬畝儲備林地全種，5年一輪成熟，每畝熟林按0.3萬元凈利潤計，折合每股收益0.95元。如190萬畝協議林地全種，每股收益則可高達5.16元。
然而，昨日晚間，深國商便發布澄清公告，認為研報中的估值分析并不符合實情。該公司甚至還稱，最近一年內未曾接待過東海證券的調研。
深國商指出，根據公司的既定經營目標，晶島項目商鋪只租不售。公司于2010年底辦理的晶島項目房產證上載明：“晶島項目限整體轉讓，不得分割辦理房產證”，在客觀上，也不具備分割出售的條件。以上相關報告按周邊商鋪出售價格對公司進行估值，前提假設缺乏合理性，也不符合公司的實際情況。此外，周邊的中心城商鋪已經營三年，而晶島項目尚未開業，估值上也不具備可比性。
此外，公司晶島項目的建筑面積13.8萬平方米，除去地下車庫層、消防通道等公共區域面積，實際可以出租的面積約8萬平方米左右；目前公司按晶島項目實際可供出租建筑面積計算的租金招商均價擬初定為300元至500元/平方米/月(根據業態布局以及樓層不同，租金會有所差別)；同時大型購物中心的開業運營，其運營成本通常會占到收入的20%-30%。該研究報告所依據的租金水平與公司實際采用的招商租金差異較大；且其所依據的13.8萬平方米的建筑面積(沒有扣除停車場、消防通道等公共面積)對項目進行估值，也與項目實際可供出租的面積差異較大；同時在該報告的盈利預測模型中，完全沒有考慮扣除項目的運營成本以及項目折舊等成本費用，導致最終估值結果與公司實際情況差異較大。另外，以上公司初定租金水平為公司根據深圳市同類購物中心并結合項目位置擬定的對外招商租金水平，未來實際招商情況可能會略有差異。
在速生林方面，深國商表示，2005年公司開始發展林業時，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協議。但在新物權法實施和國家林權制度改革的大背景下，林業征地要和農戶簽訂征地協議并辦理林權證，國商林業原早期與政府簽訂的意向造林協議已失去實際效力。
對于東海證券的研究報告，上海知名私募人士揚韜也在微博上表示，研報認為深國商的商鋪可以賣到18萬甚至21.6萬每平米，商鋪出租可以每平米800元/月甚至1200元。然而，即使在寸土寸金的上海陸家嘴，價格也沒有這么貴。這樣的估值依據不足以采信。
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