根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院6月6日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)假期頭兩天，北京全市新建商品房網(wǎng)簽總量為242套，與去年端午節(jié)同期相比上漲了93.6%，但是與今年清明假期頭兩天相比下跌了16.8%，與“五一”假期頭兩天相比更是大幅下跌了73%。筆者認(rèn)為，持續(xù)下滑的成交量正在增大房企降價(jià)促銷的壓力，未來(lái)一段時(shí)間“以價(jià)換量”加速回籠資金將成為房企的首要任務(wù)。
今年“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)，樓市整體比較低迷，成交量持續(xù)在低位徘徊。以北京二手房為例，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為8067套，相比4月份再次下調(diào)13.8%，創(chuàng)28個(gè)月來(lái)新低。
不僅僅是二手房，一手商品房的成交同樣慘淡。這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京共有29個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，其中純新盤多達(dá)10個(gè)，是今年最多的一個(gè)月。截至月末，29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低。
北京出現(xiàn)的情況并非個(gè)案，在樓市調(diào)控政策依然從緊，觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的情況下，成交量持續(xù)走低是多地樓市真實(shí)寫照。而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與廣大購(gòu)房者強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期之間存在著的巨大反差，無(wú)疑將進(jìn)一步加重觀望情緒。
筆者認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格將是決定成交量的一個(gè)關(guān)鍵性因素，因?yàn)樵谌跏袝r(shí)期，項(xiàng)目所有的外在條件都不足以成為促成購(gòu)房決策的關(guān)鍵，而只有依靠?jī)r(jià)格杠桿才能推動(dòng)項(xiàng)目銷售，房地產(chǎn)開發(fā)商比較明智的選擇就是降價(jià)促銷，迎合消費(fèi)者的心理預(yù)期進(jìn)而促成成交。
事實(shí)上，目前開發(fā)商所面臨的資金壓力正成倍增加。一方面，銷售回款愈加艱難；另一方面，融資渠道被全面收緊，融資成本大幅攀升。現(xiàn)實(shí)的融資困境和資金壓力也將迫使房企降價(jià)促銷。
自去年以來(lái)，央行采取了不斷提高存款準(zhǔn)備金率、連續(xù)多次加息等措施，貨幣政策逐漸趨緊，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率更是達(dá)到21%的歷史高位，不少開發(fā)商開始面臨融資難的問題。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，而企業(yè)自籌資金比重快速上升，這反映出企業(yè)融資難度不斷加大。
一邊是成交量的持續(xù)下滑，一邊是融資壓力的不斷加大，這些因素將成為撬動(dòng)高房?jī)r(jià)最為有力的杠桿。筆者認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，樓市調(diào)控政策仍將維持偏緊態(tài)勢(shì)，為了緩解資金壓力，越來(lái)越多的房企有望加入“以價(jià)換量”的陣營(yíng)，打折促銷加速回籠資金將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成為房企的首要任務(wù)。對(duì)于房企而言，率先降價(jià)將會(huì)優(yōu)先吸納購(gòu)買力，所獲得的收益也將最大。