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最近一段時間，與“限購”、“限價”有關的消息成為眾人關注的焦點。一是，新的限購城市名單正在擬訂中，華東、華南或成新一輪限購重點區(qū)域；二是，廊坊市部分開發(fā)商收到房管局發(fā)出的房價控制目標參考性建議——新建普通商品住房價格最高不得高于9000元每平方米。這些消息在持續(xù)發(fā)酵的同時，也引發(fā)了較大爭議。
筆者認為，行政命令的調控僅是一種過渡性安排，不可能長期依賴，否則必然造成價格扭曲，市場失效。地方政府在“限”字上做文章應有底線，更多地應加碼經濟手段，從而將樓市調控引向長效化、制度化。
過往經驗表明，限購、限價等舉措有其局限性，把關不嚴，操作不當?shù)榷紩钇潆y以達到預期的效果。比如，不符合購買資格但具有購買實力的人群可通過假離婚、公司名義、借用他人名額、補稅等手段重獲購買資格，這使得看似無比嚴厲的限購政策被悄然化解。近日，上海叫停非戶籍居民“補稅購房”，從嚴實施限購，就是在為政策打補丁。更值得關注的是，局部性的限購所產生的“擠出效應”，反倒成了三、四線城市房價上漲的推手。
限價政策此前也曾引發(fā)了較大爭議，被視為調控房價的“殺手锏”，但是全國各地房價控制目標公布后，絕大部分參考經濟增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標，設定房價上漲10%左右，這使得限價目標儼然變成漲價目標，市場下跌的預期也被逆轉。更加值得警惕的是，政府暫時以行政手段對價格進行干預，使其略低于市場均衡價格，這將導致供給減少，需求增加，限價措施取消后，很可能迎來房價的報復性上漲。
筆者認為，“限購”、“限價”作為一種短期的過渡性政策，盡管能夠遏制房價過快上漲，但其副作用也不容小覷。一方面，由于限購政策本身并不能完全甄別消費需求和投資、投機需求，所以，正常的、剛性的消費需求在很大程度上可能會被誤傷；另一方面，限購人為扭曲了價格機制，使得價格很難發(fā)揮引導資源配置的作用，容易造成經濟結構失衡。此外，由于房地產產業(yè)鏈條較長，限購、限價等政策若持續(xù)時間長，很可能會出現(xiàn)矯枉過正的情況。
眼下，依靠行政手段調控樓市，僅是權宜之計而非治本之策。在土地財政的現(xiàn)實面前，寧“限價”不“限購”已折射出一些地方政府應對樓市調控的趨利心態(tài)，這勢必令政策的效果大打折扣，從而令政策執(zhí)行陷入窘境。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不僅會傷害市場，也會影響政府公信力，應嚴防地方政府把公共服務職能扭曲為單純的管制職能。不市場的政策往往也是不經濟的。
筆者認為，應加快財稅體制改革，打破地方政府的“土地財政”依賴癥，否則高房價難以真正回歸理性。同時，應研究借鑒發(fā)達國家經驗，一方面在持有、出售等環(huán)節(jié)，加大房產稅、空置稅、暴利稅等市場調節(jié)力度，精準打擊遏制投資、投機等行為，另一方面，完善保障性住房的建設、融資、管理機制，從而間接調節(jié)房地產，將房地產調控引向長效化、制度化。
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