萬科、綠地等四家公司12日聯合以54.3億元的底價拿下上海南站商務區地塊，樓板價1.1萬元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。這是自11月27日以來短短半個月內，誕生的第8個“地王”。
歲末“地王”頻現，引發人們對未來樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會給樓市帶來哪些影響?是否意味著樓市進入觸底反彈上行通道?“新華視點”記者就此進行了追蹤。
“地王”頻現 房價又要開始吹“泡泡”?
自11月27日至12月12日，半個月里，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場相繼誕生了8處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強勢回歸，讓不少正在觀望的購房者有些恐慌：平均每兩天就出一個“地王”，2010年那輪“地王”扎堆出現后房價穩中有升，這是房價又要開始上漲的信號嗎?地產中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價，“面包”當然也要漲價了。
一些樓市新動向則更增添了這種擔憂。數據顯示，自9月以來全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市逐月小幅增加。11月全國100個城市新建住宅平均價格環比仍繼續上漲，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。
“地王”頻出，房價翹尾——樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了?
“‘地王’不具有風向標意義。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹等專家認為，從此輪“地王”的特點看，不能就此判斷房價就要大漲。
——地塊稀缺性較強，不具備普漲條件。
“購房者對地價推動房價上漲的擔憂很自然，但市場環境與兩年前大不同。”中國房地產研究會副會長顧云昌認為，一部分優質地塊賣出高價并不能代表整體房價水平，與地塊本身的稀缺性關系更大。
據了解，此輪誕生的地王多為中心區域稀缺地塊，且面積相對較大，一些地塊的起拍價就已經是“地王價”。如11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價即高達3.38萬元/平方米。
——即便是地王價格創新高，但多是“貼底價”成交。
一般判斷“地王”的標準有兩個，一是區域性土地單價破歷史最高，二是溢價率超過100%。據了解，12日誕生的上海“地王”拍賣起始總價為54.3億元，起始樓板價約為1.1萬元左右/平方米。而最終成交價也是54.3億元，屬于“貼底價”成交。
新城控股執行董事、副總裁譚為民認為，從這一波土地成交的溢價率來看，并不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價成交，與上一輪“地王”集中出現時相比價格較為合理，土地市場并沒有出現“泡沫”。
——樓市調控力度仍然不減。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等專家認為，當前樓市只能算是“暖冬”，房價出現大幅度上漲的可能性不大。調控政策不會放松以及庫存壓力，都是制約房價上漲的阻力。“地王”扎堆出現只是開發商對市場預期較為樂觀，仍很難在短時間內改變樓市“冬天”的現狀。
“地王”出爐的三大背后推手
半個月8個“地王”，背后有何推手?
——標桿企業提前完成全年目標，“不差錢”助推開發商制造“地王”。
雖然經歷了將近一年的“低谷”，但11月初陸續公布的上市房企業績公報卻仍然“鮮亮”。截至11月，萬科、保利、恒大三家地產商的銷售額已超過去年全年，多家上市房企宣布提前完成全年銷售計劃。中原地產發布的報告顯示，幾家已公布的房企平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于預期。
“下半年以來樓市止跌回穩，開發商資金回籠加速，是其敢于拿地的關鍵。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說，“隨著業績的提升和銷售面積的增加，開發商資金回籠及時，具備拿地的資金條件。”
——開發商補充土地儲備與地方政府出讓土地意愿“一拍即合”。
由于去年底今年初一輪“走量不走價”的銷售策略，多家地產商去庫存化順利。來自北京的數據顯示，5月份作為去庫存化的“分水嶺”，全市商品房庫存量減少5萬套之多，開發商壓力大大減輕，新一輪土地儲備需求增強。
開發商有拿地沖動，地方政府也有著推地熱情。中原地產網監測的13個重點城市的數據顯示，11月份前29天的經營性用地供應面積較10月同期上升約219%，除深圳環比下降外，其余城市均呈不同程度的上升。
上海易居房地產研究院報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環比增長23%，同比增長0.4%，金額創16個月新高。
——宏觀經濟面轉好，市場對樓市漲價預期增強。
10月份以來，北京、上海等一些一線城市再現“日光盤”現象，以中小戶型和五環外樓盤較為火爆的情況來看，剛需入市動力較足。
“宏觀經濟基本面向好和城鎮化政策釋放出的利好信號，增加了購房者對于房價上漲的心理預期。”張大偉說，“但‘地王’出現只是樓市回暖的跡象，根本談不上‘大漲的信號’，一線城市房價可能以穩為主，一些二線城市的房價還有10%的漲價空間。”
土地市場“蠢蠢欲動” 樓市調控面臨新考驗
值得關注的是，此輪“地王”扎堆效應對開發商和購房者的心理預期影響較強，這也給下一步宏觀調控帶來了新的考驗。
“作為房地產開發的前端，土地市場冷暖是開發商預期好壞的‘試金石’。”一家知名地產企業的營銷負責人透露，今年銷售任務的超額完成和“地王”頻現確實讓開發商們信心大振，業內都很看好明年的房地產市場。
在北京擁有兩套住房的程女士向記者坦言，人民幣貶值和股市行情走低，讓她把房地產當成重要投資渠道。最近頻頻出現的“地王”更讓她蠢蠢欲動，還想再出手購房。
受訪多位專家提醒，應警惕地方政府不斷高漲的推地熱情與開發商持續膨脹的拿地沖動形成合力，助推“地王”頻現，引發房價上漲預期，順勢推高房價。
日前召開的中央政治局會議仍明確提出，要加強房地產市場調控和住房保障工作。專家認為，國內房地產市場經過兩年來的調整，盡管取得了一些成績，但與最初定下的宏觀調控目標還有差距，價格與絕大多數民眾有支付能力的期望價格還有很大差距，投機炒作現象并未徹底杜絕。如果現在放松樓市調控，必然會有大量投資性購房者入市，房價地價反彈恐難避免，因此，現在對樓市的調控還不能放松，限購限貸政策不能退出，房產稅試點擴圍則應順勢而為。
楊紅旭認為，應該高度重視“地王”帶來的“漲價預期”，緊抓樓市調控不放松，如果投資性的住房需求能夠繼續得到有效控制，房價大幅上漲的可能性不大，而政府加強保障性住房建設，增加普通商品房供應的政策取向，對于穩定供給也會起到積極作用。