“國五條”正式執(zhí)行至今已有月余，真正嚴(yán)格執(zhí)行此政策的僅有北京。記者通過調(diào)研北京二手房交易市場發(fā)現(xiàn)，二手房交易仍有“攻略”可循，購房稅費(fèi)、裝修費(fèi)等均可抵扣，對于無法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。
購房稅費(fèi)計入原值保存好相關(guān)憑證
個人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納稅。
根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年出臺《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。由此可以看出，對購房者來說，要保存好購房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中繳納的相關(guān)費(fèi)用等憑證等。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為，2006年出臺的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個稅政策的主要依據(jù)，通知明確購房稅費(fèi)可以計入原值，但一些家庭未必有保留票據(jù)的習(xí)慣，執(zhí)行政策時有待進(jìn)一步人性化。
裝修費(fèi)可扣除需提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票
在計算應(yīng)納稅額時，合理費(fèi)用也可扣除，那究竟什么是合理費(fèi)用呢？根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定，合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。
但并不是所有裝修費(fèi)用都可扣除。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致，方可扣除。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。
此外，對于住房貸款利息、按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等，需憑貸款銀行和有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
楊志勇指出，二手房的個稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費(fèi)可以抵扣，但目前實(shí)際執(zhí)行時依然存在障礙，比如一般小裝修隊(duì)開發(fā)票不多見。
鏈家地產(chǎn)北京西城區(qū)門店工作人員李富華介紹，“目前還沒有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況，一方面是由于業(yè)主無法提供原始裝修發(fā)票，另一方面從北京來看，各區(qū)執(zhí)行也有差別，要看執(zhí)行者對于政策的把握。”
無房屋原值憑證由稅務(wù)部門核定征稅
那么，在現(xiàn)實(shí)交易中，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的該如何處理？根據(jù)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，地方稅務(wù)局根據(jù)綜合因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定應(yīng)納稅額。
據(jù)介紹，2012年以來，我國已經(jīng)全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。
在評估中，稅務(wù)部門在實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準(zhǔn)價格。
李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴(yán)格按照20%征收，在合同中一般會備注稅款由雙方協(xié)商而定。”