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沉寂一年多之后,中國大城市的“地王”再次頻頻出現,地產商大力布局一二線城市趨勢明顯。而這背后折射出中國樓市的“二元”分化,即大城市房價堅挺領漲,中小城市樓市風險加大,中小城市發展困境待解。
6月,廣州,房地產“黑馬”佳兆業集團攜裕瑞房地產以45.57億元拿下黃埔區南玻宅地,成為廣州當時的總價“地王”;7月,上海,一直對“地王”稱號敬而遠之的萬科出資48.7億元搶得張江高科技園區商住地塊,刷新了上海年內總價地王的紀錄。
這只是近期地產商大舉進軍一二線城市的兩個典型案例。據世聯地產統計數據,今年上半年萬科地產、保利地產、中海地產等中國16家品牌房企在土地上的開支為1978億元,同比增長230%,其中一二線城市占79%,接近八成。
中國國土資源部近日公布的數據也顯示,今年1-5月,房地產開發企業到位資金4.5萬億元,同比增長32.0%,企業購地積極性上升,并向一線城市和部分二線城市回歸,一線城市住房用地供應增幅大幅高于全國水平。
與此同時,中國大城市的房價已開始“領跑”全國。中國國家統計局數據顯示,今年6月份一線城市北京、上海、廣州、深圳的新建商品房價格漲幅分別達16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%,這些一二線城市成為全國房價增長最快的城市。
中國地產商加大一二線城市布局的趨勢,已引起各界關注。專家分析認為,在經濟增速放緩背景下,一二線城市的資源聚集、土地資源稀缺、經濟增長穩定等優勢開始顯現,而前兩年重點布局的三四線城市,由于庫存加大、房價過快上漲缺乏支撐等原因,風險開始增大。
“2009年之后,中國三四線城市的土地供應有了爆發式的增長,特別是大城市限購等調控加碼后,不少地產商開始重點布局三四線城市,導致這些城市的樓市供應量較大;而一二線城市卻在不斷去庫存。”北京中原市場研究部總監張大偉說。
據中原集團研究中心監測,2012年一線城市平均供求比為1.01,而到了今年上半年,一線城市平均供求比降為0.8,出現供不應求情況,市場存量下降,房價上升。
易居研究院企業研究中心的報告也認為,由于三線城市經濟總量相對有限,中心區域的土地供應也較為充裕,使得三線城市房屋供應過量的現象雪上加霜。即便一二線城市樓價一直高企,但是在更強的市場銷售推動下,一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。
一些業內專家認為,中國房地產市場的這種分化還會持續,一二線城市房價“領漲”的趨勢短期內還難以改變,今后中小城市還需加強推進“以人為核心的新型城鎮化”,以破解目前面臨的房地產過度擴張、城市吸引力不足等困局。
中國國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵也認為,在一二線城市,資源稀缺性還存在,房價還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產,恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。
專家認為,政府宜引導一些優質資源向中小城市相對均勻分布,合理疏散人口,遏制房價的上漲趨勢。山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說,中央近日提出“推進以人為核心的新型城鎮化,促進房地產市場平穩健康發展”,在此過程中政府需引導產業、勞動力在空間上更協調的集聚,三四線城市應提供更好的人文和生態環境,以吸引更多轉移人口。
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