專家稱第四季度調(diào)控趨緊成定局
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23日，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70大中城市房價(jià)情況后僅1天，北京連續(xù)發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》和被稱作升級版北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的“京七條”兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在從供需兩端加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，較之前深圳發(fā)布的“深八條”，北京“京七條”更有意義。一方面，這是北京首次在抑制需求的基礎(chǔ)上，增加限價(jià)供給，真正從供需兩端抑制房價(jià)；另一方面，北京作為房價(jià)漲幅最高的一線城市，調(diào)控方向?qū)θ珖康禺a(chǎn)調(diào)控具有導(dǎo)向性，因此，其余一線城市或房價(jià)漲幅過高的城市可能會效仿跟進(jìn)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。
“京七條”指出，為嚴(yán)厲打擊騙購行為，加強(qiáng)限購政策社會監(jiān)督，北京將組建限購監(jiān)督委員會。其中，對弄虛作假違規(guī)騙購的購房人列入黑名單，5年內(nèi)不準(zhǔn)在京買房，對企業(yè)協(xié)助造假的，凍結(jié)全部在京項(xiàng)目的手續(xù)辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機(jī)關(guān)查處。
資金方面，將嚴(yán)格資金監(jiān)管，對房價(jià)過高、上漲過快、利潤率過大的項(xiàng)目，將啟動全額監(jiān)管，重點(diǎn)審查地價(jià)款來源和開發(fā)成本，并加強(qiáng)稅收征管和稽查。打擊違法違規(guī)行為方面，對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、變相漲價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取禁止其參加土地競買、不對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款、強(qiáng)化土地增值稅征收管理等措施。
此外，在強(qiáng)化價(jià)格引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，還將嚴(yán)查變相漲價(jià)項(xiàng)目；嚴(yán)格差別化住房信貸政策執(zhí)行；并通過“限房價(jià)、競地價(jià)”方式，切實(shí)增加有效供給；加強(qiáng)市場信息公開，提高透明度等。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭指出，本次政策將加大限購限貸政策實(shí)施情況的監(jiān)督力度，穩(wěn)定了購房群體的整體預(yù)期。
“對于漲價(jià)的新房項(xiàng)目，政府管控進(jìn)一步升級。對漲價(jià)項(xiàng)目較快的項(xiàng)目將會啟動全額資金監(jiān)管，或會對開發(fā)商回款能力產(chǎn)生影響，加大資金鏈壓力。對于定價(jià)較高項(xiàng)目，則會采用暫緩入市等措施，從供應(yīng)層面降低開發(fā)商的高定價(jià)。同時對違規(guī)房企在土地，金融以及稅務(wù)領(lǐng)域加強(qiáng)監(jiān)管。政策的推出進(jìn)一步強(qiáng)化了政府對新建商品住宅市場的管控，新房市場的價(jià)格上漲壓力大大減弱。”張旭說。
張旭認(rèn)為，本次房價(jià)干預(yù)措施一方面穩(wěn)定了購房者預(yù)期，另外一方面，則對開發(fā)商直接施加壓力，從房企的土地購置，融資，稅務(wù)，以及銷售資金等各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，迫使房企降低定價(jià)和利潤水平，對房企的經(jīng)營能力影響較大。房企的定價(jià)權(quán)有所減弱，提價(jià)能力也有所降低，預(yù)計(jì)將會有更多的房企被迫快速周轉(zhuǎn)，平價(jià)出貨。
值得注意的是，在“京七條”發(fā)布的同日，北京同時發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》。意見明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過采取“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。年底前將完成2萬套供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年5萬套的自住型商品住房的供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示，這是北京在加強(qiáng)限購、限貸等減法措施的同時，加大限價(jià)房的供給，首次在調(diào)控中做加法。
張大偉認(rèn)為，由于此類限價(jià)房正是針對社會夾心層購房群體，體量較大，雖然有可能額外導(dǎo)致部分原來無意購房人群進(jìn)入市場，但對于當(dāng)下高房價(jià)來說，30%的價(jià)格差距，可能會導(dǎo)致現(xiàn)在商品房市場需求中50%-60%的潛在購買力離開當(dāng)下的商品房市場，轉(zhuǎn)而等待限價(jià)房源。而且從已經(jīng)供應(yīng)的土地中，這部分房源不僅是剛需市場，還有部分改善市場戶型供應(yīng)。
“北京一日兩次表態(tài)釋放明確加強(qiáng)調(diào)控信號，對市場有明顯的警告。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示，北京作為房價(jià)漲幅最高城市，一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，在房地產(chǎn)調(diào)控方面一直承受著較大壓力，此次“京七條”率先加強(qiáng)調(diào)控，再次表明堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控從緊、從嚴(yán)立場。將對購房者、市場的心理產(chǎn)生較大影響。
張大偉也認(rèn)為，第四季度調(diào)控趨緊成定局。“包括一線城市在內(nèi)的多個城市難以完成調(diào)控目標(biāo)的背景下，已有部分城市早已準(zhǔn)備好下一步的調(diào)控政策。因此，北京房地產(chǎn)調(diào)控的示范效應(yīng)將引來更多城市加強(qiáng)調(diào)控措施，以抑制居高不下的房價(jià)漲幅。”