近日，杭州樓盤(pán)降價(jià)、銀行資金鏈?zhǔn)站o，房地產(chǎn)股遭遇重挫，一系列事發(fā)突然，給信心滿(mǎn)滿(mǎn)的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)頭一棒。但值得注意的是，在樓市成交量大幅下滑的同時(shí)，土地市場(chǎng)卻難為所動(dòng)，拍賣(mài)依然火熱。
專(zhuān)家表示，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱。因此，應(yīng)警惕對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱的內(nèi)地房企，對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。
一線土地市場(chǎng)熱度未減
2月26日下午，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓?zhuān)褫x和當(dāng)代聯(lián)合體以7.78億元成功競(jìng)得平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A02-01、A02-02地塊，溢價(jià)率49.04%，為北京新添6.9萬(wàn)平自住型商品房。
據(jù)了解，地塊原先配有2.5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房，房屋銷(xiāo)售限價(jià)6000元/平方米，而地塊價(jià)格到達(dá)合理土地上限價(jià)格后，將現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配自住型商品房面積，該部分房屋限價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，套型建筑面積控制在140平方米以?xún)?nèi)。
經(jīng)過(guò)11輪舉牌，東亞出價(jià)觸及該地塊的合理價(jià)格上限7.78億元，在之后的現(xiàn)場(chǎng)配建自住型商品房面積環(huán)節(jié)，世紀(jì)鴻和旭輝當(dāng)代聯(lián)合體競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終，旭輝當(dāng)代聯(lián)合體以現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配6.9萬(wàn)平方米自住型商品房的代價(jià)奪得第34宗配建自住房用地。
而此前，2月21日，北京有三宗地掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，收入110億元。同日，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交。
土地市場(chǎng)熱度在一線城市持續(xù)擴(kuò)散，今年1月的成交數(shù)據(jù)較有力的印證了這一觀點(diǎn)，北上廣深土地成交總建面積717萬(wàn)方米，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%，成交樓板價(jià)同比上漲47%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，房企回歸一二線市場(chǎng)，在北京等一線城市拿地拼搶白熱化。截至日前，標(biāo)桿房企合計(jì)在2014年拿地額為367億元，其中一線城市達(dá)到了116.89億元。
張大偉認(rèn)為，在一線土地稀缺的背景下，房企選擇在一二線城市聚集，但值得注意到是，現(xiàn)階段全國(guó)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了地?zé)岱坷涞默F(xiàn)象，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲透支了購(gòu)買(mǎi)力，逐漸價(jià)格開(kāi)始上漲乏力。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的爆棚信心，可能在未來(lái)醞釀比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
樓市成交量下滑
杭州樓盤(pán)大幅降價(jià)，只是樓市近日來(lái)的突出個(gè)例，但值得注意的是，自2014年以來(lái)，雖有節(jié)日假期影響，但成交量恢復(fù)乏力下滑明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。截至23日，全國(guó)主要的54個(gè)城市成交量下調(diào)13%。值得注意的是，此次一二線城市成交量下調(diào)幅度反而超過(guò)了三四線城市。其中，一線城市成交量下調(diào)幅度達(dá)到了20%，二線城市的調(diào)整則達(dá)到了接近30%。
此外，價(jià)格方面也出現(xiàn)下滑跡象。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月70大中城市房?jī)r(jià)漲幅放緩明顯。新建住宅方面除了上個(gè)月的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟(jì)寧、杭州四個(gè)城市加入降價(jià)隊(duì)列，下跌城市數(shù)量增至6城。
漲幅方面，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅穩(wěn)中有降，究其原因，一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定；二是受信貸條件收緊、庫(kù)存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。
警惕房冷地?zé)後勶L(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于杭州購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此次樓盤(pán)大幅降價(jià)絕非偶然，因?yàn)檫@是看似偶然的降價(jià)中透露出杭州樓市在持續(xù)“高庫(kù)存”下的必然反應(yīng)。
高庫(kù)存成為懸在開(kāi)發(fā)商頭上的一把“利劍”，要想提高成交量，降價(jià)無(wú)疑是最好選擇。然而，一方面價(jià)高難售出，另一方面地價(jià)高勢(shì)頭難改。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段房企正面臨著“不搶沒(méi)活干，搶了卻不掙錢(qián)”的尷尬境地。
顧云昌認(rèn)為，對(duì)于杭州來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量大，且高端盤(pán)居多，是其弊病。但房企市場(chǎng)定位偏高與土地價(jià)格高企不無(wú)聯(lián)系。城市樓盤(pán)定價(jià)過(guò)高的重要原因就是土地價(jià)格的高企“現(xiàn)階段特征是房冷地?zé)幔凇赝酢l出的背景下，開(kāi)發(fā)商不得不開(kāi)發(fā)高端樓盤(pán)以保住利潤(rùn)。但有些‘地王’很難獲取利潤(rùn)，能做到不賠錢(qián)就算好”。顧云昌說(shuō)，“但杭州大幅降價(jià)從另一面也說(shuō)明，‘地王’地塊正面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，房企拿地過(guò)于自信。”
現(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，購(gòu)房者與房企正出現(xiàn)著偏差，而這也正是危險(xiǎn)的主要原因。
戴德梁行日前發(fā)布的中國(guó)投資信心報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商和投資者就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商明確地指出中國(guó)房地產(chǎn)熱潮還沒(méi)有完全消退，投資者則普遍較為保守及非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，不應(yīng)低估購(gòu)房預(yù)期改變對(duì)市場(chǎng)的影響力。的確，曾出任美國(guó)聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專(zhuān)家，現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專(zhuān)訪時(shí)表示，從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，與其他地方不同的是，其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
“我們通過(guò)模型計(jì)算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話(huà)，北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著，要使得價(jià)格均衡的話(huà)北京房?jī)r(jià)將下降31%。”鄧永恒說(shuō)。
對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房企擴(kuò)張步子邁得太大，一旦經(jīng)營(yíng)管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂險(xiǎn)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，應(yīng)警惕內(nèi)地房企，對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱。”