房貸持續(xù)緊張的趨勢在現(xiàn)行條件下是大勢所趨，未來很難有更多銀行跟進放松房貸業(yè)務，難以逆轉(zhuǎn)房價在今年形成拐點的大趨勢。
近來房地產(chǎn)行業(yè)“救市”呼聲四起。有媒體報道稱，央行近日召集部分商業(yè)銀行召開以住房金融服務為主題的座談會，副行長劉士余參會并要求商業(yè)銀行提高個人按揭貸款發(fā)放效率，并合理定價。
春節(jié)過后，中國房貸市場期盼的“年初松、年底緊”的放貸局面并未到來。兩家第三方機構此前對各地銀行房貸調(diào)研的結(jié)果顯示，八、九成的銀行首套房貸在基準利率或上浮，鮮見優(yōu)惠利率；貸款審批時間有所延長。
近日有媒體報道稱，北京、深圳個別銀行出現(xiàn)房貸利率松動。但融360金融搜索平臺發(fā)布的4月份房貸分析報告顯示，4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，首套房9折以下貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，個別銀行最高上浮40%。雖然北京、深圳有個別銀行恢復房貸或放松利率，但由于條件嚴苛，對于廣大市民而言仍是杯水車薪。
盡管個人住房貸款實際上是風險最小的貸款品種，但在利率市場化背景下銀行資金成本不斷攀升，按揭業(yè)務銀行不怎么賺錢，因而很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實際上已大幅收縮甚至暫停。分析人士認為，近期社會怨言較多，故管理層召開了這次會議。
毫無疑問，銀行的審慎態(tài)度讓房地產(chǎn)行業(yè)的資金面面臨著不小的壓力。從過往歷史上看，信貸收緊的年份往往伴隨房價走低，而信貸相對寬松的年份房價則一路高漲。曾有人據(jù)此預測，隨著資金面的不斷饑渴，房價高度膨脹的可能已經(jīng)不復存在，穩(wěn)增或保持現(xiàn)狀將會是大概率事件，甚至不排除部分地區(qū)、部分房產(chǎn)商單方面下調(diào)房價的可能。
目前，房地產(chǎn)市場預期已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，甚至連一線城市都未能避免量價齊跌的態(tài)勢。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線城市擴展至二線城市。但在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的關鍵時刻，樓市是萬萬不能再受刺激的，一旦全面放松樓市，盡管短期可以收到快速“穩(wěn)增長”的效果，但長期而言將會使實體經(jīng)濟更難受，因為刺激樓市會引發(fā)銀行系統(tǒng)的新一輪加杠桿，流動性風險將更加積聚成為實體經(jīng)濟頭上的堰塞湖。
考慮到房地產(chǎn)本身的行業(yè)政策不會有多大的邊際改善空間，房貸無疑將是影響未來樓市走向的關鍵。如果二季度繼續(xù)維持信貸收緊，即使政府用放開限購政策、下調(diào)二套房首付比例等手段來救市也可能收效甚微，房地產(chǎn)很可能會出現(xiàn)價格加速下跌的現(xiàn)象，房價拐點有望今年形成；但如果信貸再次放寬，很有可能房地產(chǎn)市場再現(xiàn)明顯上漲。
筆者認為，房貸利率持續(xù)上浮與額度緊張凸顯了目前房地產(chǎn)的潛在風險，但央行對于個人住房貸款的政策引導，或?qū)⒗L拐點出現(xiàn)的時間。不過，盡管央行要求商業(yè)銀行提高服務效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款，個別銀行對首套房的房貸利率也的確有所松動，未來不排除其他的小銀行也會跟進，但是房貸持續(xù)緊張的趨勢在現(xiàn)行條件下是大勢所趨，未來很難有更多銀行跟進放松房貸業(yè)務，難以逆轉(zhuǎn)房價在今年形成拐點的大趨勢。