多地庫存增長,20城市松綁
23日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從海口市獲悉，該市日前已下發(fā)內(nèi)部文件，決定中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。事實(shí)上，與海口類似，更多的地方政府對(duì)松綁限購的態(tài)度已經(jīng)由觀望轉(zhuǎn)向付諸實(shí)踐。
市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地方政府在樓市降溫的情況下，松動(dòng)調(diào)控幾乎已經(jīng)成為定局。截至目前，包括海口在內(nèi)已經(jīng)有20個(gè)城市松綁限購政策。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫存壓力，導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控意愿增強(qiáng)。整體來看，束縛房地產(chǎn)市場3年之久的樓市限購政策已經(jīng)迎來退出窗口期。
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| 趙乃育/繪 |
跟風(fēng) 海口加入中止限購陣列
據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本周一，海口市已下發(fā)內(nèi)部文件中止限購政策，并對(duì)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行了口頭通知。該負(fù)責(zé)人表示，取消限購是根據(jù)上級(jí)部門“雙向調(diào)控”的精神，在結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況下，并參照其他城市做法做出的決定。
記者從多個(gè)渠道了解到，這份標(biāo)號(hào)“海府辦【2014】148號(hào)”的文件由海口市人民政府辦公廳下發(fā)。文件中指出，從即日起中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。同時(shí)指出，中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后，相關(guān)單位要加強(qiáng)市場監(jiān)管，遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品住房價(jià)格過快上漲。
另有資料顯示，根據(jù)7月初海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全年海口商品房銷售總面積337萬平方米，今年1月至5月共銷售120萬平方米，商品房銷售量同比下降17%，目前庫存面積為560萬平方米，消化庫存有一定壓力。
業(yè)內(nèi)消息顯示，海口市此次參照了其他城市取消限購的做法，由住建局?jǐn)M文，海口市政府批準(zhǔn)，最終在內(nèi)部下發(fā)文件。
海口此輪限購政策起始于2011年2月，期間多次有“解除限購”傳聞出現(xiàn)。今年6月，海口市已經(jīng)開始實(shí)行新的購房入戶政策，鼓勵(lì)具有海南省戶籍的居民購房入戶，規(guī)定面積120平方米以上，可以有5個(gè)親屬的入戶指標(biāo)。希望達(dá)到消化庫存商品房，刺激住房剛性需求的目標(biāo)。
與海口類似，近日有業(yè)內(nèi)消息稱，廣州南沙正在申請(qǐng)放開限購，如果該申請(qǐng)能最終落地，將對(duì)盤活南沙的存量房有較大幫助。公開數(shù)據(jù)顯示，目前南沙區(qū)商品住宅庫存量面積已達(dá)118萬平方米，按照今年前5個(gè)月的月均5萬平方米消化速度，預(yù)計(jì)需要2年時(shí)間才能消化完畢。
走向 松綁政策呈現(xiàn)差異化
來自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有44個(gè)城市發(fā)布與限購相關(guān)的樓市調(diào)整政策，包括海口在內(nèi)有20個(gè)與松綁限購相關(guān)，與落戶政策有關(guān)的有4個(gè)城市，與購房及公積金補(bǔ)貼有關(guān)的有6個(gè)城市，發(fā)布其他各類救市政策的合計(jì)14個(gè)城市。
該機(jī)構(gòu)分析指出，這些對(duì)限購政策進(jìn)行松綁和變通調(diào)整的城市，主要分為兩類：一類為呼和浩特、南寧、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件，松綁限購政策；另外一類則為蘇州、南昌、廈門、溫州、昆明、成都、天津?yàn)I海新區(qū)、長春、蘭州、無錫、杭州、溫州等16個(gè)市(區(qū))，雖未明確發(fā)文，事實(shí)上卻有松綁政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，未來在“執(zhí)行限購的46個(gè)城市”中，將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。
事實(shí)上，和其他不堪樓市下行壓力、庫存漸增的城市相比，一線城市盡管面臨同樣嚴(yán)峻的市場形勢(shì)，但是在限購政策方面，目前尚未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。此前，市場傳言上海市有意松綁限購政策，但隨即被當(dāng)?shù)胤裾J(rèn)。上海市政府新聞發(fā)言人公開表示，上海嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，不會(huì)放松調(diào)控。
“一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝冢医?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高。預(yù)計(jì)限購政策將長期執(zhí)行。”張大偉分析認(rèn)為，北上深廣不會(huì)輕易放松限購政策。
“二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面上可能部分放松。可能只行動(dòng)不發(fā)文，也有可能在落戶政策上出臺(tái)放松文件。”張大偉說。
業(yè)內(nèi)還有分析認(rèn)為，此前，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱，多個(gè)城市曾前往呼市“取經(jīng)”。而在張大偉看來，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認(rèn)許可，是在情理之中。
“二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，未來可能會(huì)全面放松限購，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場預(yù)期的作用。”張大偉認(rèn)為，這些城市往往是庫存積累嚴(yán)重、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購政策，是目前能夠救市的無奈之策。
陰霾 去庫存仍為最大壓力
市場分析機(jī)構(gòu)CRIC研究中心認(rèn)為，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)下行的最大因素。“在沒有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化。”
上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報(bào)告》。報(bào)告指出，截至6月底，受監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，包括北上深廣等35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。
易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫存去化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價(jià)，預(yù)期未來幾個(gè)月多數(shù)城市房價(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。
報(bào)告還顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%。
新任住建部部長陳政高日前對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)消化庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。尤其是“千方百計(jì)消化庫存”的表述，無疑將成為地方政府后續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢(shì)所趨。
實(shí)際上，截至目前，重點(diǎn)城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國市場區(qū)域分化明顯。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。
而從全國市場銷售情況來看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個(gè)上半年均處于負(fù)增長區(qū)間。值得關(guān)注的是，當(dāng)下市場區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半年商品房銷售額同比下降14.0%。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，大部分松綁限購城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力巨大。以此前明文松綁限購的呼和浩特市為例，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2013年底，呼市的住宅去化周期高達(dá)37個(gè)月，排在全國35個(gè)大中城市之首。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，庫存增加、銷售低迷是地方政府松綁樓市限購政策、刺激需求的主要?jiǎng)右颉：艉秃铺亍?jì)南、南寧、海口等城市無一例外都受到樓市庫存的壓力。而這些城市實(shí)施增加市場信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫存，減少房企資金沉淀，加速資金流動(dòng)，同時(shí)防止引起金融風(fēng)險(xiǎn)。
“綜合來看，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策松綁限購政策的意愿正在逐漸走強(qiáng)，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多城市出臺(tái)不同角度、不同程度的松綁政策。
