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　　新華保險旗下基金接連收購萬達廣場、多家險企追加不動產投資、險資REITs獲配份額顯著提升……今年以來，險資正加速布局商業地產及基礎設施等另類資產，既通過基金直投購物中心，又借REITs、債權計劃等多渠道配置不動產。業內人士指出，“資產荒”背景下，險企此舉意在鎖定長期穩定收益，但流動性、估值及資產負債匹配等風險同樣不容忽視。

　　險企“團購”購物中心

　　險資已成為商業地產交易市場的常客。最新消息顯示，持有國內多家薈聚購物中心的英格卡正計劃出售其中10座，首批無錫、北京、武漢三項目交易規模或達160億元，由某頭部險企領投基金接盤。

　　早在年初，新華保險便通過百億級不動產基金“坤華（天津）股權投資合伙企業”陸續受讓安徽宣城、銅陵等多地萬達廣場。1月，宣城、安陽、四平等項目完成工商變更，原股東大連萬達商業管理集團退出，坤華基金成為全資股東。公開信息顯示，坤華基金成立于2023年12月，新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%。截至目前，該基金已在北京、南京、揚州、成都等至少14個萬達廣場項目中現身。

　　陽光人壽亦在同步布局。2023年12月，陽光人壽出資55.1億元設立“麗水聯融壹號股權投資合伙企業”，間接持有合肥、東莞等地6家萬達廣場。2024年11月，該基金引入中銀三星人壽、太保人壽旗下南京太保鑫匯致遠基金，二者分別持股9.07%，共同分享資產收益。

　　此外，大家保險已將上海松江等3家萬達廣場收入囊中。

　　中國平安副總經理付欣在2024年度業績會上表示，公司不動產敞口持續收窄，同時配置了可帶來穩定現金流的收租物業，“壓艙石”效應顯著，既提升資產穩健性，又保障長期現金流。

　　除商業地產外，險企對純不動產項目的追加投資也在加碼。據中國保險行業協會披露，截至8月，今年已有太保壽險、建信人壽、中國人壽、中國平安等險企公告13筆大額不動產投資，均為既有項目的新增出資，合計超47億元。

潘悅　制圖

　　不動產類另類資產受關注

　　除了直接持有商業地產等不動產項目，地產、基建等領域的另類資產也受到險資關注。

　　同花順數據顯示，今年以來發售的14只REITs產品中，保險資金投資賬戶均獲配售，若以保險資金投資賬戶和保險資管產品網下配售合并計算，截至8月12日，年內險資已參與REITs產品配售26.31億元，這一數字遠超2024年全年29只REITs產品的17.19億元。年內發售的REITs產品中，有12只的險資獲配金額超1億元。

　　從險資配售份額占比來看，也較往年有所提高。年內險資賬戶平均網下配售份額占比為7.92%，保險資管產品賬戶平均網下配售份額占比為1.12%。相較之下，2024年發售的29只產品中，保險資金投資賬戶平均配售份額占比為3.15%。保險資管產品賬戶平均配售份額占比為0.36%。

　　從產品類型上來看，險資獲配的14只產品中，倉儲物流基礎設施和園區基礎設施分別有3只，能源基礎設施、消費基礎設施、保障性租賃住房、新型基礎設施分別有2只。

　　今年發行的REITs產品中，南方潤澤科技數據中心REIT和南方萬國數據中心REIT兩只產品險資網下配售份額占比超10%，獲配金額分別為5.19億元、2.68億元，前者也成為年內險資網下配售參與率最高的REITs產品。從資產類型上來看，兩只產品均為新型基礎設施，底層項目分別為潤澤（廊坊）國際信息港A-18數據中心、國金數據中心。

　　此外，還有險企通過成立不動產投資基金投資基礎設施公募REITs。今年初，中國人壽公告稱，中國人壽、首景投資及財信人壽擬與國壽置業、北京朗佳及創弛企業管理訂立合伙協議，成立北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業（有限合伙），認繳出資總額為人民幣52.37億元，其中，中國人壽認繳出資額為人民幣35億元。國壽資本將作為合伙企業的管理人。中國人壽表示，合伙企業的投資聚焦于基礎設施公募REITs，有助于形成存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展，是服務實體經濟的重要實踐。同時，基礎設施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險資金組合收益。

　　除了公募REITs，基礎設施債權投資計劃亦同步升溫。

　　8月以來，保險資管機構登記多項基礎設施債權投資計劃。例如，民生通惠資管登記太平水庫基礎設施債權投資計劃、溫州灣新區基礎設施債權投資計劃；平安資管登記武漢地鐵債權投資計劃、宜賓綜保產業園基礎設施債權投資計劃（一期）；光大永明資管登記宿遷標準化廠房基礎設施債權投資計劃；中意資管登記河鋼綠色基礎設施債權投資計劃；工銀安盛資管登記惠山高科基礎設施債權投資計劃；華泰資管登記設立瑞尋高速基礎設施債權投資計劃。

　　“險資資產配置需契合負債特性，核心在于實現收益、久期與現金流匹配。”國信證券分析師孔祥說。有行業分析師指出，一方面，傳統依賴的國債、高等級信用債等固定收益資產收益率持續下行，難以覆蓋壽險產品剛性負債成本，易引發“利差損”風險；另一方面，“資產荒”加劇，優質長久期資產供給稀缺，加劇了長期投資收益的不確定性。面對債券收益率持續下行，險資被動轉向更具收益性的商業地產。

　　流動性、估值等風險不容忽視

　　雖然不動產類資產為險企資產配置提供了更大的選擇空間，但業內專家同時提醒，險企應同時注意風險、關注資產結構調整。

　　有業內人士在接受記者采訪時表示，保險公司此前在風險偏好相對激進的情況下，資產配置追求快速成長性和高收益性，資金風險較大，與目前負債端結構匹配程度出現偏差。此前行業普遍看好地產投資，認為其周期符合保險業負債端長周期特點，一些險企為了獲取較高收益，通過各種途徑較多配置如房地產等另類資產，信用下沉情況明顯。

　　此外，基于收益穩定、可提供持續現金回報、符合資產負債端需求等原因，險資熱衷配置REITs，但由于產品流動性相對有限，加之目前地產價格邏輯發生變化，舊有資產結構不適配市場現狀的問題可能帶來相應風險，其中包括資產在市場壓力下折價出售的風險、不動產底層運營方的信用與經營風險、資負錯配或追求短期收益放大“利差損”風險等。上述業內人士指出，中小險企尤其需要警惕資本與風控承受能力的邊界，這一點在“資產荒”背景下尤為突出。