| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
當前，媒體上關于房地產市場的各類統計數據有政府各有關部門公布的，有房地產商及其行業協會透露的，也有專家學者乃至媒體自己分析測算的，令人目不暇接，行外人難明就里。但目前房價遠遠超過房屋建筑成本、為實現"三通一平"所投入的土地開發成本以及投資者應得的社會平均利潤，恐怕是不爭的事實。
房價過高或增長過快，不僅令廣大中低收入人群難以滿足正常的住房需求，影響社會和諧，也會給整體經濟的健康發展帶來隱患。進一步調控房價增長過快勢頭看來勢在必行。
筆者以為，房價高的主要原因在于房子要建在土地上，而適于建造城市住宅的土地是一種稀缺資源。取得了在一塊土地建筑住宅的權利后，別人就不能夠再在這塊土地上建筑房屋，增加供應，展開競爭。如果蓋房子像造冰箱、電視一樣，不受土地資源的限制，可以根據市場需求無限增加供給，就沒有人能夠讓房價維持在遠遠超過社會平均利潤之上的高水平了。實際上，房價中超額利潤是地租，即依靠對土地的所有權或獨占的使用權所收取的貢賦。由于其他成本在房價中所占比例很有限，所以調控房價的重點是調整地租水平。
中國城市的住宅用地屬國家所有，個人為滿足自己的居住需求而使用公有土地，應該向政府繳納地租，由政府把這些地租作為公共積累，服務于全社會。問題是政府應該以怎樣的形式收取地租。目前，主要的方式是由地方政府以招標、拍賣等形式向房地產開發商一次性出讓土地使用權，開發商再把地價加在房價中向購房者收取這部分地租。這種一次性收取地租的方式，必然抬高了住房售價。此外，這種方式可以讓地方政府在短期內得到大量的非經常性收入，即使沒有腐敗現象，也會刺激大搞政績工程的沖動。城市的土地有限，而城市的發展和建設則需要長遠的投入。地賣光了，再拿什么去發展公用事業？有論者提出，應該把一次性出售土地使用權逐步改為逐年收取物業稅。筆者認為，這種方式既可以抑制目前的高房價，又能增加各地政府的經常性收入，促進城市建設的長期發展。此外，政府還可以通過調整稅率，調控房地產市場和調整城市布局。房地產開發商所獲得的超額利潤其實也是一種地租收入。房地產開發商通過超額利潤形式收取地租，積聚起的大量財富，流向何處？這是他們的商業秘密，筆者不得而知。如果把這些積累用于投資科學教育事業，開發高新技術，對整個國民經濟的發展倒也有所裨益。但這種情況恐怕微乎其微。而他們以這種方式積累財富，對中低收入購房者的消費產生的"擠出"效應，對釀成房地產市場泡沫等對整體國民經濟的負面影響則是顯而易見的。調控房價更重要的內容應該是約束房價中以超額利潤形式收取的地租。在市場經濟體制下，不能靠行政手段強行規定商品房的售價，但是可以采取調整貸款期限、利率等經濟手段限制囤積居奇、待價而沽等行為，促使開發商盡快將現房出手，從而抑制房價。
最后，還應該考慮如何抑制"炒房"活動。住房確實也有投資品的屬性。一般而言，政府應該保護居民對住房項目的投資。但在目前房價過高，已經影響到整體經濟健康運行和大多數居民改善居住環境需求的情況下，不應該鼓勵對住房的投資需求、特別是投機需求。實際上，這種需求已成為支持房地產業實現超額利潤的重要因素，而且分享了一部分超額利潤。前一階段，一些地方政府出臺的限制二手房轉讓措施曾對抑制高房價產生明顯效果。除這些措施外，實行購房實名制，對滿足本身居住需求之外的多處住房實行差別稅率，對沒有永久居留權的境外人士購房采取一定限制措施等，都可以抑制"炒房"行為。據筆者所知，有些國家就采取過禁止外國人在本國購買房產的措施。 |
|
|
|
|
|
|
|