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基本情況：
房先生，男，33歲，已婚，就職于北京某進出口公司，年薪30萬元，公司上有三險一金，且本人購有醫(yī)療保險。目前有住房一套，位于北四環(huán)附近，市價350萬元左右，無貸款。
妻子，就職于某公司，月薪3500元，有三險一金，女兒，2歲。
房先生，目前進行基金定投，每月2000元，欲以此積累女兒的教育經費。無其他投資。此外，存款20萬元。家庭年支出6萬元。
理財目標：
一、房先生欲在近期購置一套位于海淀區(qū)萬壽路附近的學區(qū)房，60平方米左右，由于之前貸過款，此套房應屬二套房，目前手中現金僅有20萬元，請問應采訪何種方式？抵押房子可否？目前出手是否適宜？
二、除去基金定投，目前尚無其他理財方式，能否請理財師建議一兩種風險相對保守的投資渠道？市場上黃金目前態(tài)勢如何？可投資嗎？
理財規(guī)劃
房產抵押貸款可視為不錯選擇
房先生關注位于海淀萬壽路附近的學區(qū)房，目前基本是育英學校和翠微小學的兩個學區(qū)，其中育英學校的學區(qū)房較貴且房齡較大，價格基本在3.3萬元以上，而翠微小學的學區(qū)房價格稍低但也基本在2.8-3.5萬元之間。所以房先生欲購買的60平方米的房產的價格大致在170-200萬元之間。由于國家出臺的有差別的房貸政策，所以房先生現在只能執(zhí)行40%-50%首付，基本利率上浮10%的貸款，故20萬元的存款遠遠滿足不了此次購房需求。
為了能夠實現此次購房，房產抵押貸款是一個不錯的選擇。各家銀行會根據房齡情況提供房產評估價格40%-70%的貸款金額，不超過30年的還款期限的貸款方案。這樣就能規(guī)避新房貸政策給房先生購房帶來的障礙。此外，由于北京市就學政策要求孩子的戶口應在該學區(qū)要滿3年，故房先生應在孩子4歲前完成購房。
明確“三方面” 用好租金
具體到操作層面，建議房先生關注以下三方面：
其一，積極聯系學區(qū)房地區(qū)的中介機構，詳細了解學區(qū)房的情況、價格和詳細的就學條件；
其二，購房前要明確抵押貸款的流程和自己房產抵押的情況，確定可以抵押貸款的金額，選擇可以給自己優(yōu)惠抵押利率的銀行進行前期的評估；
其三，還應確定符合市場行情且自己可以接受的價格，向學區(qū)房的地產中介明確購房意愿，讓其在自己圈定的價格、戶型、位置上尋找合適的房產。
此外，建議房先生選擇180萬元左右的房產，20年等額本息還貸，假設銀行貸款利率為現行的基準利率(實際可能有的銀行在利率上會有折扣)，那么每月還款金額為12000元左右，年還款額14萬元。由于房先生還有一套房子可供居住，那么建議房先生這套房子在孩子上學前出租，目前該地區(qū)60平方米的租金在2800元左右，這樣每年的還款可以節(jié)省到11萬元左右，占其家庭收入的35%，不會對其生活造成太大影響。
首選黃金不適宜 堅持穩(wěn)健為先
不建議房先生選擇黃金作為主要的投資渠道。因為黃金價格受國際政治和經濟形勢的影響較多，價格確定因素復雜，故并不合適一般小投資者作為投資理財的首選。
建議房先生可以關注銀行理財產品、保險公司銷售的萬能險和債券類的產品。
銀行票據類理財產品的收益大概在2%-4%/年之間，各種期限的產品選擇較多，其缺點是在購買期間無法變現，流動性較差。
保險公司銷售的萬能險一般要求保底收益在1.75%-2.5%之間，實際收益有所上浮，現階段年收益在3.5%-4.1%左右，復利增值，雖然該產品隨時可以購買和退出，但是均需要支付一定的費用，故這類產品更適合5年以上的穩(wěn)健理財所用。
債券及債券類基金也是比較穩(wěn)健的理財渠道，建議通過證券交易所用股票交易賬號進行購買。可以選擇有擔保的城投債和實力強的上市公司的企業(yè)債及封閉債券基金。
(作者系第四屆全國十佳理財師、國家理財規(guī)劃師(ChFP)) |