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面對近期國內房地產巨頭紛紛轉戰工業園、物流園，一位開發商對此頗有微辭：“他們真是去做物流嗎？你信不信用不了多久，那些土地就能變成開發建設用地了。”
對于個中細節，這位開發商也不愿過多的向記者透露，但他堅持認為，現在握在各種商家和資本手中的動輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊，無論其用地性質是工業、物流、倉儲、還是旅游，最終都會有一部分演變為住宅、寫字樓開發建設用地。
靈活原則成為變更用地的“遮陽傘”
去年起國內工業用地實行“招拍掛”，讓取得此類地塊的成本大增，使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制，但是深諳此道的開發商早就為自己留足了后路。從2005年開始，僅僅珠三角一地，包括富力地產、祈福新村、珠江投資等知名的開發商，購入了大量工業用地。業內人士表示，以工業用地名義拿得土地，建制造廠房、物流倉庫、工業研發樓宇等，然后變賣或出租。有些，在分期建設過程中，憑借配套設施等名義，靈活地處理用地性質，以達到變更的最終目的。
盡管政策已經將用地性質變更的每一步都卡得很死，一位在廣州市國土規劃領域滾打了十余年的人士卻沒有將話說死。據透露，他以及他背后的一個團隊，已經有過成功變更的案例，而且一直都有發展商委托他們辦理相關業務。在他看來，房地產開發跟其他產品生產不一樣，其他產品往往是一個流水線、一個模子的生產，沒有變更的余地，而建房子不一樣，可以有很多不同的規劃以及設計，這便注定在生產過程中，房地產比別的行業有更多自主發揮的空間。
“特別是大面積的地塊，幾千畝土地不可能都做工廠或者做倉庫，總得需要配套建設吧。”據了解，配套設施是建設工業園區必備的后勤保障，但是如果不加以合理規劃，嚴格監管審核制度，不僅工業園區本身的土地沒有得到有效的利用，還給一些鉆營者以可乘之機，從中牟取暴利。
高收益是競相追逐的原動力
廉價土地的價格，工業地產投資少、租金高、回報穩定的優勢讓越來越多地產商的青睞。土地工業地產廠房租金收益穩步上漲和園區內服務業的不斷升級，確保了利潤來源，是吸引了地產商進行投資的重要因素。但是除此之外，一位資深業內人士的分析，“與屢屢拍出天價的商業、辦公和住宅地塊相比，工業用地物美價廉，升值潛力大。”
以低價儲備數量可觀的工業用地，暫時征而不開，待時機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉換為商業或住宅用地。這是很多地產商采取的收購土地的方法。一般來說，開發商只需按當地商業用地基準地價增補地價即可，而不需要參與公開市場的高價拍賣。
國土部開展工業用地大調查
7月初，國土資源部下發了《關于開展工業項目建設用地控制指標執行情況調查的通知》(國土資廳發[2007]103號)，表示將對一些省市的工業項目建設用地控制指標執行情況開展全面調查，以促進工業用地節約集約利用，為做好工業項目建設用地控制指標修訂工作。
國土資源部的通知目前已經發至天津、遼寧、上海、江蘇、福建、河南、湖北、湖南、重慶、四川、陜西等省市的國土資源管理部門。根據通知，這次的調查內容包括地區的工業項目建設用地控制指標貫徹落實情況以及實施效果，工業項目建設用地控制指標應用及管理經驗，工業項目建設用地控制指標應用及管理中面臨的突出問題，對修訂全國工業項目建設用地控制指標、強化控制指標管理的意見和建議。
據了解，各相關省市的國土資源管理部門要在本月20日以前全面完成工業項目建設用地控制指標執行情況調查任務，上報調查報告和工業項目建設用地控制指標執行情況調查匯總表。國土資源部還將選擇部分重點地區進行實地調查。 |