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今年北京東四環(huán)朝陽公園橋以東、青年路以西的朝陽公園東輻射區(qū)域內至少有七個項目在售或將售，規(guī)劃總建筑面積將達到400萬平方米。包括萬科、招商局地產、金隅嘉業(yè)、泛海集團、華業(yè)地產等多個品牌開發(fā)商在此云集，幾乎全部為上市地產公司，在一定程度上表現出該區(qū)域所具有的巨大區(qū)域價值。
進入7月后，朝陽公園周邊的住宅銷售出現了截然不同的情況。業(yè)內以朝陽公園橋為界限，將該區(qū)域劃分為朝陽公園板塊和朝陽公園東板塊，其中朝陽公園板塊高檔住宅新增供應量少且部分項目出現滯銷，而朝陽公園東板塊的項目則出現了熱銷局面。對此中原地產華北區(qū)域總經理李文杰認為，從朝陽公園橋沿姚家園路以東區(qū)域，到青年路區(qū)間住宅價格一直被低估，而朝陽公園東板塊住宅熱銷，則是其區(qū)域價值被購房者逐漸認可的表現。
區(qū)域內住宅集體熱銷
從今年4月開始，北京多數高檔住宅銷售放緩，尤其是售價超過15000元/平方米的高檔住宅，銷售局面更不容樂觀。包括朝陽公園板塊、燕莎板塊、雙井板塊和亞奧板塊等多個高檔住宅聚集板塊的住宅銷售，都不同程度出現了放緩的局面。來自中原地產及北京房地產信息網的數據顯示，個別高檔項目出現了單月銷售一套或者零成交的情況。
朝陽公園東板塊的住宅銷售量卻在這個時候異軍突起�！敖鹩瑛P麟洲從4月份取得預售許可證，到目前銷售及預訂已經達到285套。”金隅鳳麟洲有關負責人告訴記者，該項目地上建筑面積約6.4萬平方米，是該區(qū)域內今年4月中旬新開盤的項目。記者從北京房地產交易網統(tǒng)計的數據顯示，金隅鳳麟洲7月份銷售量達到156套。是京東高檔區(qū)域內少有的幾個熱銷的項目之一。同樣該區(qū)域內在售的泛海國際居住區(qū)銷售業(yè)績也不俗。
“根據我們跟蹤調查的北京熱點住宅區(qū)域來看，朝陽公園東板塊是少有的在售項目全部熱銷的區(qū)域�！敝性禺a華北區(qū)域總經理李文杰這樣告訴記者。他認為，朝陽公園東板塊的熱銷，在一定程度上是購買者和市場對該區(qū)域的逐漸認可的程度，而這個認可程度的出現，必將帶動朝陽公園東板塊住宅熱銷和價格提升。
來自有關政府部門和研究機構的統(tǒng)計數據，也證明了朝陽公園東板塊住宅的熱銷局面。北京房地產交易管理網站統(tǒng)計的數據顯示，從6月15日到7月31日，位于該板塊的金隅鳳麟洲銷售量達到218套，銷售均價為13200元/平方米左右。該板塊內標志性的地產項目——泛海國際則是北京6月高檔住宅銷售冠軍，從6月15日到現在銷售量達到170套，其中7月份簽約量達到75套，而目前該項目的銷售均價達到21800元/平方米，其中有一棟樓的售價已經達到24500元/平方米。另一個6月20日取得預售許可的萬科金陽公寓，截至7月31日簽約量達到154套。目前簽約均價為16250元/平方米。而目前北京樓市整體還處于滯銷的狀態(tài)，其中6月份北京期房日均簽約量為394套。7月份日均銷售僅為327套。
區(qū)域的地產價值一直被低估
多數業(yè)內人士接受記者采訪時表示，在北京高檔住宅銷售放緩的背景下，朝陽公園東板塊住宅集體熱銷除了其板塊內項目具有較高的性價比外，還有就是這個板塊一直被低估，此次能夠熱銷說明該板塊的價值逐漸被挖掘出來，并得到購房者的認同。
“朝陽公園東板塊是個新崛起的區(qū)域�！彼荚搭檰柖麻L李國平這樣指出。北京購房者喜歡購買新入市的住宅，因此這個板塊內的住宅產品能夠被購買者從心里接受。同時在大量高檔住宅銷售放緩的情況下，這個板塊內的多個項目熱銷，說明該板塊價值被購房者所認可。
李國平認為，朝陽公園東板塊各個項目所呈現出來的價格和其價值所吻合，而有些項目所體現出來的價值則完全超越了目前的價格。
從目前該板塊住宅的實際銷售價格來看，這個區(qū)域高檔住宅的售價集中在16000至24000元/平方米之間。這個價格與朝陽公園板塊的均價25000元/平方米的售價相差甚遠，同樣朝陽公園東板塊以東的朝青板塊住宅售價則在10000元/平方米至16000元/平方米。
金隅鳳麟洲在這個區(qū)域內可謂升值潛力最大，其目前推出的湖景公寓均價僅為13200元/平方米，遠遠低于周邊水平；而近期將要推出的水疊拼別墅不僅在整個區(qū)域內絕無僅有、具有很強的收藏價值，引得購房者極高關注，預計25000元/平方米的開盤均價，更有可能引發(fā)不俗的銷售業(yè)績。
價格低谷將被逐漸填平
顯然，從目前朝陽公園東板塊住宅的銷售價格來看，該區(qū)域的多數住宅還基本處于一個價格穩(wěn)定區(qū)間，尤其是以金隅鳳麟洲為例，該項目按照其所具有的低密度別墅品質來看，完全是該區(qū)域居住環(huán)境最好的項目之一，但其目前在售的住宅價格則僅僅在13200元/平方米左右，產品所具有的價值拉升空間非常大。這也是通常業(yè)內稱的升值潛力空間�！叭绻凑丈禎摿砜�，朝陽公園東板塊中金隅鳳麟洲是潛力最大的項目之一。”有專家這樣指出。
“按照北京住宅售價相鄰區(qū)域逐漸遞進的慣例來看，朝陽公園東板塊售價應該低于朝陽公園板塊，但一定要整體高于朝青板塊�！庇袠I(yè)內人士這樣指出，但實際體現出來的價格分布則是三個相鄰板塊中兩端高，中間板塊的售價低。
中原地產華北區(qū)域總經理李文杰則將這種價格表現稱之為價格低谷。“事實上，星河灣已經成為東四環(huán)外高檔住宅的標桿，該項目去年為北京住宅銷售冠軍，說明該項目所在區(qū)域已經逐漸被購房者所認可�！崩钗慕苷J為星河灣的成功銷售帶動了整個東四環(huán)外區(qū)域價值快速上漲，同時，今年7月份泛海國際居住區(qū)的熱銷，進一步帶動朝陽公園東板塊的價值提升。
在這種雙重利好和促進作用下，朝陽公園東該板塊所體現出來的價格低谷逐漸被填平，“合理的價格體現應該是，朝陽公園東板塊價格要高于朝青板塊。目前該區(qū)域住宅熱銷已經說明其潛力�！崩钗慕苷f。 |