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據國家發展改革委和國家統計局調查統計，西北五省區新建房價仍然保持較高增長勢頭。7月份蘭州漲幅達到7.2%，在西北五省區省會城市中已是連續3個月排在第一位。
新華社記者:張錳
攝 | 房價上漲帶有全國性。
一線的城市如北京、深圳，住房價格連續多月同比漲幅在10%左右。2005年三季度以來，住房價格相對穩定的長三角地區，房價出現反彈，6月份南京、杭州、寧波房價同比漲幅分別為11.3%、8.6%、6.9%。二、三線城市房價也隨之出現上升的態勢，石家莊、蚌埠、韶關、長沙、惠州、大理住房價格的上漲，已沖到全國70個大中城市價格漲幅的前十位。北海市的房價漲幅，連續兩個月位居榜首，同比增長分別達到了15.1%、15.5%。
今年上半年，我國GDP增長11.5%，但房價也上漲了7.4%，通過對拉動房價的內、外動力分析，發現下半年房價上漲壓力依然存在。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一透露，今年6月份，全國70個大中城市新建商品住房的價格指數同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個百分點，同比、環比均創下了2006年以來的新高。
房價上漲的內在動力分析
清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵認為，中國人的傳統觀念中，先成家后立業，都希望有自己的房子，這一點比西方人重得多，“人口紅利”的到來，使得購房動力大增。
城市化進程加快拉動購房需求。國內中心城市品質的提高和城鎮化中農村富余勞動力轉移，吸引了更多的外地機構、個人和農民進城購房。國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松指出，我國城市人口占總人口的比例45%，如果再上升20%個百分點，未來10年20年，將有2.4億的人口轉移到城市居住，購房需求巨大。海口市規劃局處置科科長吳超認為，我國經濟快速發展，多年來掩蓋了土地和環境的價值，如今改變經濟增長方式，土地和環境的增值部分自然要反映到房價上。
“上半年土地供應雖有增長但依然不夠。上半年全國土地購置面積扭轉了2005年以來連續兩年絕對量減少的局面，實現了同比增長10%。但10%的增長，是在近一兩年土地持續減少供應基礎上的增加，故總量仍然不足。”中信證券股份有限公司研究咨詢部總監王德勇認為，土地供給在兩年之內，中國至少處在嚴重的短缺狀況。一些城市住房用地連續幾年完不成供求計劃，例如北京、深圳的建設用地供應不足。
一些開發商對未來的市場預期看好，囤地居奇，或捂盤惜售的現象明顯。珠江恒昌房地產顧問有限公司總經理何世紅說：“確實有大量的存量土地，特別是前幾年沒有招牌掛的時候，很多存量土地都不是很清楚，但是確定有大存量土地”。
房價上漲的外在動力分析
“外資大舉進入推動房價上漲。”國家外匯管理局提供的信息顯示，今年上半年進入中國的熱錢，達到上千億美元，其中大部分流向我國房地產業。國家統計局的數字也表明，今年上半年在房地產開發資金來源中，利用外資同比增長68.7%，其中外商直接投資同比增長98.3%，外資占國家實際利用外資的比重已經達到了11.8%，增速較快。外資投資房地產雖然主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重慶等內地城市轉移。值得注意的是，外資繼續偏重收購非住宅物業的同時，在土地的取得、房地產開發等環節的投資比重不斷增加。
“外資在我國房地產投機成功，必將引來更大規模的國際投機。”吳競擇博士指出，房價的上漲，實質是財富的重新分配，會使更多的財富，集中到少數人手中。在經濟全球化時代，外國資本的惡性介入，有可能會使正在走向壟斷和失控的房地產業，成為一場全面洗劫中國社會財富的戰場。
朱中一指出，對外資進入房地產投資增速的加快，在今年下半年應當引起高度關注，防范可能帶來的風險和問題。王德勇指出，在人民幣升值、流動性過剩背景下，家庭擁有多套住房的數量在增加。國內有條件的購房者，通過占有多套住房，期待物業保值、增值，增加了市場需求量，促進了房價的上升。
此外，股價上漲也在助推房價。王德勇表示，去年和今年，在股市獲利的資金投到住房市場，加大了住房需求的增量。今年一季度，最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從銀行和樓市抽投到股市，使房地產形勢有一些變化，特別是在購買新建商品房方面。二季度后期，國家宏觀政策對股市調控，各地的房地產市場又熱了起來，商品房銷售量大幅度增加。
房價上漲存在泡沫現象
然而，在房價飛漲的同時，房租價格漲幅并不大。觀察上半年房屋出售價格和房屋租賃價格指數變化情況，可以發現漲幅最小、最平穩的，是反映居民住房需求的租賃價格。從住房租售價格和住房銷售價格來看，住房租售價格始終低于銷售價格的漲幅。據國家統計局的數字顯示，今年一季度，新建商品住房的銷售價格漲幅6%，租賃價格漲幅1.5%，新建商品住房的價格漲幅高于租賃價格的漲幅4.5個百分點。到6月份，新建商品住房的價格漲幅和二手房的價格漲幅，分別達到了7.4%和7.8%，而租賃價格一直比較平穩，說明投資、投機性購房的態勢在上升。
從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映當地房地產市場的供求狀況。當一個城市的房地產價格迅速上升，而房屋租賃市場的價格沒有出現明顯增長時，就表明該地區的房地產市場存在著投機行為或者價格虛高。
房價虛高還反映在上市的房地產企業市盈率已經很高。SOHO中國董事長潘石屹說，我國股市漲到5000點，市盈率是50%，而房地產企業的市盈率已達110%，如何把市盈率降下來？有企業說靠明年房價再翻一番，但是一年之后真的能翻一番嗎？應清醒的看到，下半年房價存在上漲壓力的情況下，我國大多數城市居民并沒有平等的購房機會，持續上漲的房價，也使得大多數居民購房能力弱化，進而影響到社會的和諧發展。房價快速上漲，導致部分真正的消費者需求被擠出。如何將消費性住房引導到最終的消費，增加市場有效供給，化解投資、投機性需求給市場帶來的風險，應該是今年下半年房地產市場需要關注和解決的問題。 |