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樓市將延續調整格局　下半年有望探底企穩

2009-01-16 楊屹東來源:經濟參考報

　　近期，濟南房地產市場紛紛打出優惠促銷旗號，但購房者仍在猶豫不決。盡管國家已出臺相關刺激樓市政策，但房地產市場仍然處于低迷徘徊狀態。本報記者:呂福明　攝

　　根據國家發展改革委、國家統計局日前公布的最新統計數據，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%。這是我國大中城市房價三年半來首次同比下降，房地產市場在2009年年初再次成為關注焦點。
　　自2007年10月深圳房價觸頂以來，全國樓市已經歷一年多的盤整，呈現出價格調整、成交低迷的特點。在全球金融危機向實體經濟進一步蔓延以及我國經濟增速放緩等因素影響下，雖然國家財政、貨幣政策發生積極變化，但預計市場觀望氣氛仍將持續，2009年樓市將延續調整格局，到下半年，伴隨成交量的回升，樓市才有望真正探底企穩。
　　目前全球金融危機引發的經濟衰退尚無見底跡象，2009年我國經濟也將在很大程度上受國際經濟不確定性影響，宏觀經濟走勢難以預料。房地產行業屬周期性行業，與宏觀經濟的關聯度很高，特別是國家的宏觀調控和信貸政策，直接影響到行業的景氣程度。
　　有分析認為，收緊信貸是導致我國樓市本輪調整的主因，開發商加快存貨周轉解決融資困難是助推本輪房價下跌的根源。隨著“保增長”成為2009年經濟工作的首要目標，國家對房地產行業的調控態度也在發生轉變，即從抑制房地產泡沫轉向保持房地產行業平穩發展。對房企適當放松銀根，給予一定的貸款扶持，將成為2009年保持行業穩定的重要舉措。
　　但由于資金的巨大缺口以及宏觀調控政策的時滯性，預計上半年房地產行業將繼續調整。中國指數研究院的分析數據顯示，2008年我國房地產商面臨6730億元的資金缺口，2009年如果經濟形勢不發生根本改變，這一數字將達到9290億元。近兩年，我國房地產業年投資規模不過2萬多億元，如此大的資金缺口造成的壓力可想而知，一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。在這種壓力下，降價促銷無疑將成為企業生存的重要選擇。
　　供求關系也是影響商品價格的重要因素，2009年房地產市場供過于求的矛盾仍然突出。截至2008年10月末，全國商品房空置面積達到1.33億平方米，同比增長13.1%。此外還有已開工但未竣工的商品房17.55億平方米，將在今后兩年陸續竣工投放市場，按每平方米3000元的平均成交價計算，僅消化這部分新增房源就需要5萬多億元資金。在房地產市場持續低迷的情況下，房地產投資需求受到極大抑制，2004年以來房價的過快上漲又大大透支了居民的購買力，僅依靠“剛性需求”很難支撐龐大的房地產業進一步發展。
　　專家認為，在新的供需平衡形成之前，房地產業的元氣一時難以恢復。在經濟向下的背景下，居民收入漲幅趨緩，甚至出現下滑，因而購買力的恢復主要依靠價格的下跌。成交量的回升，取決于價格調整的快慢，價格調整越快，行業恢復越快。2009年下半年待售商品房面積將達到峰值，隨后，行業“庫存”將逐步消化，風險逐步釋放。在外部經濟環境沒有明顯改變的情況下，成交量的恢復可能要推遲到2009年下半年。2010年以后，市場供需將逐步平衡，價格可能重新恢復上漲。

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