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隨著國內多個城市經濟適用房建設及上市節奏的加快，其對樓市的影響也廣受關注。政府部門認為，經濟適用房的上市將完善樓市的供應結構，促進其健康發展。而一些開發商擔心其對樓市價格將形成一定沖擊。分析人士認為，從長遠看，經濟適用房這一替代產品的持續上市將改變部分潛在購房者的心理預期，中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。
多個城市將迎來經濟適用房入市“小高峰”
公開資料顯示，截至7月3日，廣州于去年底推出的首批2145套經濟適用房已基本售罄，今年下半年廣州還將推出約3000套經濟適用房。不久前，武漢市物價局公布了4處經濟適用房的基價，每處房源從300多戶到2000多戶不止。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生日前介紹，上海將確保至今年年底，經濟適用房總開工面積達600萬平方米。
他說，上海自去年年底啟動大規模經濟適用房建設以來，目前除有條件的區(縣)在本區域內建有經濟適用房外，還在外環線周邊、位于軌道交通沿線處統籌建設一批經濟適用房項目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等基地。6月底，上海啟動了首個大型居住社區的建設，其中也將有部分經濟適用房。
作為制度配套，上海日前公布了《上海市經濟適用住房管理試行辦法》。經濟適用房初步準入條件包括：一、家庭成員必須擁有上海常住戶口7年以上，并在申請區擁有常住戶口5年以上；二、人均建筑面積15平方米以下；三、人均月可支配收入2300元以下，人均財產7萬元以下；四、申請人在申請前5年未發生過房產交易情況。“準入條件”先在上海閔行、徐匯兩區作試點，今后根據實際情況“先緊后松”逐步放寬條件。
中房指數系統的數據顯示，2009年深圳、廣州、成都、重慶等主要城市規劃建設的經濟適用房在整個房地產市場的比重將分別達到3%、14%、2%、9%。今年下半年起，國內多個城市將迎來經濟適用房入市的“小高峰”。
政府部門：經濟適用房將完善樓市結構
目前各地都正在努力使經濟適用房既“經濟”又“適用”。比如，上海規定經濟適用房的房型主要為一室戶和兩室戶，少量為三室戶，建筑面積在40平方米到70平方米，高層建筑可適當放寬一定面積。在供應方式上則將實行“租售并舉”。
劉海生表示，增加經濟適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件，也有利于改善房地產市場供應結構。他說，在大型居住社區，經濟適用房對周邊樓市“多少會有點影響”；但總體而言，經濟適用房面積是小戶型，價格是中低價且供應量有限，對市場化的商品房影響“應該不會太大”。
上海市政協人資環建委員會專職副主任孫鐘炬也認為，在現行房價下，經濟適用房面對的購房者總體上是無力購買普通商品房的，所以“這是兩個相對獨立的市場體系”。
住房和城鄉建設部副部長齊驥也曾公開表示，增加保障性住房的供應，不僅不會沖擊商品房市場，反而會更加穩定商品房市場的秩序。大量保障性住房的投入，將使不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，有利于平穩商品房市場的價格，使商品房市場的秩序更加良好。
開發商：擔心經濟適用房對樓市形成沖擊
不過，一些開發商對經濟適用房的上市卻是有頗多憂慮。目前，上海集中建設的幾大經濟適用房基地大多位于外環線附近，按現行市場原料及土地價格計算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源，就是外環線附近的商品住房。因此，外環線區域的住宅市場面臨著地段雷同、產品雷同、初始成本不同的競爭，將受到最大沖擊。
經濟適用房與普通商品房的“價格落差”會有多大？先看地價，比如東部某城市一用于經濟適用房建設的地塊的“土地開發補償費用”是2.5億多元，該地塊內擬建經濟適用房總面積超過17萬平方米，折合土地樓面價為每平方米1400多元，大大低于臨近區域住宅用地的樓面價。
再看房價，不少城市規定，經濟適用房的建設通過法人招標或政府指定的方式進行。如果是房地產企業通過招標參與投資，利潤設定在3%以下；如果由政府指定機構操作，那后者將只收管理費，不賺取利潤。確定經濟適用房基價的主要依據是項目結算價格，同時兼顧相鄰地段經濟適用房以及周邊普通商品房的價格。武漢市日前公布4處經濟適用房基的基價，最高不超過2900元/平方米，不到該市近期樓市均價的六成。
一些分析人士認為，從長遠看，經濟適用房這一替代產品的持續上市將改變部分潛在購房者的心理預期，中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。 |