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起始價四億，成交價14.64億，溢價率266%。最近兩月間，長春土地市場“城頭變換大王旗”，地王頻出，高潮迭起，不僅令普通購房者目瞪口呆，連業內人士也驚呼“看不懂”。是賣的瘋了還是買的瘋了？土地“招拍掛”對房地產市場是禍是福？
地王頻繁更迭，溢價率一路走高
10月30日，中海地產集團有限公司經過263輪競價，以14.64億元的總價拿下長春“長鈴地塊”，溢價率266%，創下了長春經營性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊起始價4億元，成交之后凈地價格達到每平方米10448元，樓面價每平方米達到3480元。
據記者了解，近兩個月來，長春土地市場的一掃上半年多以掛牌方式、底價成交的低迷局面，競拍激烈、大單頻現，土地出讓總價、單價紀錄不斷被刷新，最高溢價率從9月初的68.5%迅速飆升至10月底的266%。10月16日萬科剛剛拿下長春“地王”，紀錄不到半個月時間即被中海刷新。
業內人士分析認為，“地王”爭奪戰目前還只是一個開始。今年10月中旬，長春市推出了19個優選地塊，目前出讓的只是其中一部分，還有更具潛質的地塊待推出；另外，前幾輪的土地爭奪戰中，如愿以償的企業可能還會爭地，鎩羽而歸的企業更不會善罷甘休，還有一些無地可開的企業正在相機而動，因此，土地爭奪戰短期不會結束，至少將延續至今年年底。
“地王”面前，各方心態迥異
“地王”出現對賣家無疑是一件值得高興的事。作為賣方代表，長春市國土資源局相關人士表示，在“招掛拍”的出讓機制下，“價高者得”，“有人愿意出高價買我們當然愿意出高價賣”，“地王”是一種合理合法的市場行為。
而中小型開發企業只能望“地王”而興嘆。過去，中小開發企業主要靠拿低價地蓋低價房的策略取勝，“地王”一出，土地價格節節攀升。今年1-9月，長春經營性土地出讓均價在1800元/平方米左右，而近期拍出的幾塊土地，單宗地均價大多超過2100元，長鈴地塊均價已達每平方米10000多元。“想靠地價平衡房價越來越難了”，長春市一家中型開發企業的總經理表示，眼下中小開發商拿地空間和開發空間越來越小。
長春一些普通購房者則普遍表現出對“地王”的不解和對房價的擔心。“這塊地(長鈴地塊)能做啥？就是種金子，也得一年兩季才能回本兒……”“這不是地，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他來買單”。據了解，長鈴地塊樓面地價3480元，業內人士預計該地塊未來房價至少在7500元/平方米。而長春市今年1-9月的商品房均價僅為每平方米3700元，高檔樓盤均價也只有5000-6000元。
招拍掛”是福是禍
吉林省社科院經濟所研究員李曉群認為，對于政府來說，“地王”使土地價值得以充分體現，可以增加政府財政收入和稅收，有更多的資金改善民生；對企業來說，“價高者得”，可以使土地向一些有實力的房地產企業手中集中，有利于開發的集約化和規模化，降低成本，避免浪費。“招拍掛”制度和因此產生的“地王”之所以引起關注和非議，關鍵在于它緊緊和房價聯系在一起。
李曉群指出，房子是一種準公共產品，不能完全依靠市場化來解決，因此，與之密切相關的土地也不能完全市場化。目前，我國正在建立多層次的住房保障體系，土地市場也應相應調整，不能只采取“招拍掛”一種供地方式，土地出地不能全靠市場。
中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，土地有償使用的基本原則要堅持，但招拍掛制度應進一步完善，對不同用途的商業用地可以采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式；但對普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍掛方式，綜合地價、房價、戶型、面積、企業自有資本、企業信譽、消費者評價等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質高、服務好可支付住房的企業。
李曉群認為，建立起多層次的土地供應體系，比如，保障性住房用地劃撥、普通住宅用地政策傾斜，高檔住宅用地“招拍掛”，到那時，在“地王”面前，各方的心態也許都會平和許多。
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