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| 2010-01-05 作者:記者 方燁/北京報道 來源:經濟參考報 |
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銀河證券、興業銀行4日分別發布報告，對2010年房地產市場形勢進行了展望。興業銀行資深經濟學家魯政委認為，根據目前的市場情況和對未來可能出臺政策的預期，2010年房地產價格可能漲幅趨緩，但不會出現價格的絕對下降。
魯政委說，展望2010年，房地產業的調控目標是“遏制房價過快上漲”，而非促使房價下落。雖然在調控政策的作用下，2010年房價可能會面臨更多波動，但總體仍將出現溫和爬升。
做出這一判斷主要基于四大原因：第一，2010年利率預計仍將維持低位。
第二，人們收入預期繼續改善。從目前來看，各方均預期2010年經濟形勢將好于2009年，而勞動力市場也已出現顯著復蘇跡象。在此情況下，除非強烈預期2010年房價將下跌，否則，居民的購房熱情仍會較為強烈。
第三，目前供需失衡仍然明顯。數據顯示，自2009年3月份定金及預付款累計同比增速轉正以來，此后持續快速攀升，到11月份已上升到66.5%，進入2004年以來的最高增速區域，其增速也高于房地產開發資金來源的總體增速。成交量下降情況下定金及預付款項的高速增長，表明了供給無法滿足市場上的旺盛需求。
第四，房地產開發商資金充足，缺乏主動降價動力。資料顯示，與2008年以來出現的房地產開發投資增速(花錢速度)持續高于房地產資金來源增速(收錢速度)因而導致房地產開發商資金鏈緊張不同，2009年以來房地產資金來源增速不僅高于開發投資增速，而且差距持續擴大，暗示當前房地產開發商資金充裕。
中國銀河證券研究所所長滕泰認為，雖然短期中央會關注并遏制房地產價格過快上漲，但是中國房地產價格的長期上漲卻無法改變。他說，決定任何一個國家房地產市場長期走勢的因素主要包括五個方面：居民收入因素、財富和資產配置因素、人口因素、房地產金融因素、土地供給因素。
考慮到中國居民隱性收入較多，中國居民的實際可支配收入增長率要遠遠大于統計局公布的名義可支配收入增長率，年平均增速在兩位數。
從財富和資產配置方面分析，中國居民購房投資是30年家庭財富積累的結果，一代中產階級的長期投資行為是驅動中國房地產市場價格上漲的重要因素。
從人口城市化和人口財產分布來看，中國是全世界城市化速度最快、最有利于城市地產價格上漲的地區。在人口城市化和收入貧富差距過大的歷史階段，城市房地產價格的上漲也是一般的歷史規律。
從房地產金融因素分析，中國是房地產金融最不發達的地區，除了房地產信貸沒有進一步的金融衍生工具，因此未來的房地產金融發展空間很大，每一步房地產金融創新都有可能推動地產價格上一個臺階。
從土地供給因素分析，中國也是全球土地最稀缺的國家之一。再加上政府為了保證糧食安全，保18億畝耕地的紅線，未來的城市土地供給勢必越來越少。 |
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