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21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個前提，一個是這個區域不適合商，適合住；二是開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價高于早先商業用途的價格。如此說來，開發商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商’、‘商改住’的出現。”在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此后長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批復的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信號。
目前，已經有人提示了“商改住”的隱患。產權使用年限問題首當其沖。《物權法》規定，住宅產品的70年產權到期自動續期；而公建產權一般四五十年，如何續期尚無明確政策。“商改住”產品是以公建立項，因此，居住者可能會受到在此辦公企業的干擾。另外，還有人質疑“公建立項的產品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿足住宅需求，業主也可能面臨商用水、電的居住高成本”。就目前來說，購買“商改住”的業主對這些潛在的風險并不看重。曾操作過商改住項目的知情人士認為：“實際上，客戶購買的時候對產權問題看得很淡。而未來再交易只要遵循寫字樓、商業的交易原則，應該不會出現大問題。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”產品在硬件水平上反而高于純住宅，而且大多都是小戶型，因此，業主的居住質量和居住成本并不會受到影響。 |