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被稱為“最嚴(yán)厲”的一輪房產(chǎn)新政出臺(tái)已經(jīng)“滿月”，樓市的風(fēng)云變化格外受到關(guān)注。作為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)率先作出反應(yīng)，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。記者通過(guò)走訪望京、通州、方莊、馬家堡等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，二手房交易冷清，特別是前期由地王和新城規(guī)劃帶動(dòng)的區(qū)域，新政出臺(tái)前后的量?jī)r(jià)差別尤其明顯，傳統(tǒng)抗跌區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀反映出了政策調(diào)控的影響力，加快了以二手房為主的時(shí)代的到來(lái)。
通州新城：曾經(jīng)領(lǐng)漲，如今領(lǐng)跌
在北京地鐵八通線果園站的出口，可以看到好幾個(gè)穿著白襯衫、打著信賴的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在那里“招攬”購(gòu)房者，不遠(yuǎn)外的一塊巨幅廣告牌上寫(xiě)著“打造國(guó)際新城”幾個(gè)大字。
從去年年底開(kāi)始，通州樓市在新城規(guī)劃的推動(dòng)下驟然飆升，多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格在半年就翻了一番。不過(guò)，在房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，如今這里的二手房生意并不好做。
“4月20號(hào)到5月5號(hào)這段時(shí)間，連看房的都沒(méi)有，現(xiàn)在成交量有所回升，但還是特別少。”鏈家地產(chǎn)的一位做了多年二手房的經(jīng)紀(jì)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
記者跟著幾位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在果園地鐵站附近的蘇河時(shí)代、翠屏北里、新華聯(lián)等幾個(gè)小區(qū)轉(zhuǎn)了近一個(gè)小時(shí)，幾乎沒(méi)有遇到要看房的。“以前二手房連租帶售一天能成交5、6套，但現(xiàn)在一般也就2、3套了。”其中一位經(jīng)紀(jì)人介紹他所在門(mén)店的成交情況時(shí)說(shuō)。
成交量下降，二手房?jī)r(jià)格也大幅下降。這位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，通州的房?jī)r(jià)在春節(jié)前后的三個(gè)月是領(lǐng)著上漲，漲幅達(dá)到30-40%，而現(xiàn)在是領(lǐng)著下跌。據(jù)了解，在通州區(qū)域，天賜良緣、財(cái)富東方、富合園三個(gè)樓盤(pán)5月上旬的成交量比4月份下降了約65%。據(jù)我愛(ài)我家的置業(yè)專家介紹，最近房源供應(yīng)明顯增加，但是需求量和客戶流量下降也很大，房主即使降價(jià)銷售也幾乎無(wú)人問(wèn)津，購(gòu)房者的觀望情緒非常濃重。業(yè)主報(bào)價(jià)方面，這三個(gè)樓盤(pán)4月份的均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，進(jìn)入5月中旬的均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，每平米的降幅在3000元左右。
不過(guò)，降價(jià)的幅度還視房主的具體情況而定。有的二手房房主著急用錢(qián)，甚至?xí)岢鼋祪r(jià)8000元，但在這種情況下房主一般會(huì)提出付全款的要求。
在二手房量?jī)r(jià)齊跌的形勢(shì)下，購(gòu)房者并不急于買(mǎi)房，大家都在觀望。記者遇到了從外地來(lái)北京工作了三年的周先生和他的女朋友，他倆已經(jīng)在通州看了幾個(gè)月的房。周先生說(shuō)，元旦的時(shí)候房?jī)r(jià)還只有1.5萬(wàn)元/平方米，到三四月份就漲到了2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在回落到了1.8萬(wàn)元/平方米，但還是高于心理價(jià)位，“通州的房子根本不應(yīng)該賣這么貴”。他們準(zhǔn)備等房?jī)r(jià)降到1.5萬(wàn)元/平方米以下再出手購(gòu)買(mǎi)。
像周先生這樣預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌而持觀望態(tài)度的購(gòu)房者不在少數(shù)。上述鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，他回訪過(guò)一位客戶，問(wèn)他還考慮買(mǎi)房嗎，這位客戶說(shuō)房?jī)r(jià)有大起肯定有大落，現(xiàn)在還不到買(mǎi)的時(shí)候。
曾經(jīng)火熱的通州二手房市場(chǎng)一下子遭遇“寒冬”，讓一些小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也難以為繼，有的公司甚至關(guān)門(mén)大吉，在門(mén)面上貼出了“外兌”的廣告。
望京：地王效應(yīng)回落 賣家急拋
3月地王效應(yīng)促漲的望京房?jī)r(jià)在4月中旬調(diào)控政策出臺(tái)之后也出現(xiàn)較大回落，一些小區(qū)的降幅達(dá)到了25%左右，相當(dāng)一部分賣家拋盤(pán)心情急切。
“每平方米普遍跌了5000元-6000元”，望京多家房屋中機(jī)構(gòu)都給出了這樣的回答。鏈家地產(chǎn)南湖中園店一位銷售人員稱，如果是大戶型的房子降幅會(huì)更大，他前兩天曾親自經(jīng)手一套房子成交總價(jià)比報(bào)價(jià)直降了60萬(wàn)元。“現(xiàn)在金隅麗港城一套160平方米的房子房主要價(jià)才2.1萬(wàn)元/平方米，比之前政策出臺(tái)前降了6000元。”
據(jù)他介紹，處于望京核心地帶的大西洋新城小區(qū)，環(huán)境及配套設(shè)施都沒(méi)的挑，前一段時(shí)間漲到3.5萬(wàn)元—3.6萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在基本上跌破三萬(wàn)元/平方米以下了，著急賣的業(yè)主報(bào)價(jià)還會(huì)更低。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部最近的一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，望京西園二手房4月15日之前均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米，4月15日之后均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，跌幅大約在25.0%。望京新城二手房4月15日之前均價(jià)2.45萬(wàn)元/平方米，4月15日之后均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，跌幅大約在26.5%。
在價(jià)格下跌的同時(shí)，急于拋售的賣家也慢慢發(fā)生著變化。“調(diào)控政策剛出來(lái)的時(shí)候炒客拋盤(pán)的比較多，而最近急著賣房的多數(shù)是想購(gòu)買(mǎi)改善性住房的。”上述銷售人員說(shuō)。
家住朝廷公寓的王女士就正急著賣這套78平方米的小兩居，聽(tīng)說(shuō)看房者對(duì)全北的朝向不太滿意，馬上提出價(jià)錢(qián)好商量，“只要您看上這房子了，有誠(chéng)意買(mǎi)，價(jià)錢(qián)肯定可以降。”可讓她著急的是，看房的人倒是有，但好像沒(méi)有人真正想買(mǎi)，而她已經(jīng)看上了另外一套三居室，一旦談妥就急需賣掉這套房子以籌集房款。
如上的普降局面與此前的節(jié)節(jié)攀升相比，可謂冰火兩重天。兩個(gè)多月之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下屬全資子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)40.8億元斬獲大望京地王之后，半個(gè)月之內(nèi)，望京的二手房每平方米上漲6000到7000元，這一度使王女士所在小區(qū)的二手房單價(jià)推高至3.3萬(wàn)元/平方米。
最近，又有傳聞稱由于地價(jià)已經(jīng)高過(guò)周邊二手房房?jī)r(jià)，望京地王不排除退出的可能，這樣的消息無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)本已敏感的神經(jīng)，個(gè)別小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)報(bào)價(jià)直降近百萬(wàn)元的拋售者，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，如果這種看空情緒繼續(xù)彌漫，望京二手房?jī)r(jià)格很可能跌回地王出現(xiàn)前的水平。
傳統(tǒng)抗跌區(qū)域出現(xiàn)松動(dòng)
作為相對(duì)成熟的社區(qū)，方莊的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得一直比較穩(wěn)定，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著南城的不斷發(fā)展，各項(xiàng)配套設(shè)施的不斷完善和地鐵亦莊線及10號(hào)線二期的開(kāi)通，方莊的二手房市場(chǎng)會(huì)一直堅(jiān)挺下去。不過(guò)，隨著樓市調(diào)控新政的密集出臺(tái)，方莊二手房房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
對(duì)此，一直想在方莊附近買(mǎi)房的劉女士感覺(jué)十分明顯，“政策出來(lái)前這邊的房?jī)r(jià)都漲瘋了，三環(huán)里的紫芳園等小區(qū)普遍在3.3萬(wàn)元-3.9萬(wàn)元/平方米，三環(huán)外的南方莊一帶也要2.7萬(wàn)元-3.2萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的時(shí)間，三環(huán)里的房子很多都跌破了3萬(wàn)元/平方米，三環(huán)外也普遍下降了3000元-4000元。”
鏈家地產(chǎn)四方景園店一位銷售人員介紹，現(xiàn)在方莊一帶出現(xiàn)了比較明顯的分化，一部分房源表現(xiàn)為平緩下降，還有個(gè)別房子由于炒房者急于出手單價(jià)出現(xiàn)了每平米將近1萬(wàn)元的下跌。“目前，紫芳園有一套76平方米的小兩居，房主出價(jià)185萬(wàn)元，再商量下來(lái)5萬(wàn)元也沒(méi)問(wèn)題，折合單價(jià)才2.4萬(wàn)元/平方米左右。”
方安苑、日新家園等也有類似“性價(jià)比高”的房源，單價(jià)更是跌至1.75萬(wàn)元/平方米左右，在上述人員看來(lái)，這類房源大多由于炒房者耗不起、急于套現(xiàn)，所以極適合“抄底”。
據(jù)我愛(ài)我家的工作人員介紹，在方莊區(qū)域，雖然最近成交量比4月份下降了70%，但是前來(lái)咨詢的潛在購(gòu)房者數(shù)量并不少，這部分人大多為首次置業(yè)、婚房和有改善型需求的購(gòu)房者，新政后，他們雖然持幣觀望，但是購(gòu)房意愿也同樣非常迫切。業(yè)主報(bào)價(jià)方面，芳古園、芳群園、蒲黃榆三個(gè)樓盤(pán)4月份的均價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米，進(jìn)入5月中旬的均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，每平米的降幅在2000元左右。
不過(guò)，還是有不少區(qū)域的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)跡象。由于樓盤(pán)的地理位置優(yōu)越，海淀學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)則相對(duì)堅(jiān)挺，5月上旬的業(yè)主報(bào)價(jià)與4月份相比沒(méi)有任何松動(dòng)。業(yè)主堅(jiān)信，距離9月新生入學(xué)僅剩不到4個(gè)月時(shí)間，學(xué)區(qū)二手房的買(mǎi)賣高峰即將到來(lái)。亞奧區(qū)域的業(yè)主在報(bào)價(jià)方面也沒(méi)有絲毫松動(dòng)，此區(qū)域的二手房均價(jià)依然維持在2.2萬(wàn)元/平方米左右，只有少數(shù)急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的業(yè)主的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了3000元左右的松動(dòng)。
“讓我擁有一個(gè)家”
浙江杭州一對(duì)相戀已久的80后情侶，彼此見(jiàn)過(guò)對(duì)方的家長(zhǎng)后，結(jié)婚提上了議事日程，而近期內(nèi)選定一套婚房，顯得尤為迫切。
二手房轉(zhuǎn)售為租帶動(dòng)租賃市場(chǎng)火爆
房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，二手房業(yè)主“由售轉(zhuǎn)租”，購(gòu)房者“由購(gòu)轉(zhuǎn)租”，由此帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的火爆。
二手房迎來(lái)買(mǎi)方市場(chǎng)
“作為市場(chǎng)觸覺(jué)最敏感的二手房，成交量率先回落，價(jià)格率先下降，同時(shí)，也將率先調(diào)整到位。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡說(shuō)。
看二手房市場(chǎng)的“表情”
如果說(shuō)二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調(diào)控下，買(mǎi)房人、賣房人的表情則可以說(shuō)是二手房市場(chǎng)的晴雨表。 |