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加息為何難抑洶涌的房地產投資

2007-08-29 作者：余豐慧來源:中華工商時報

　　統計數據顯示，中國1－7月房地產開發投資12135億元，增長28．9％，略高于1－6月的28．5％。這說明房地產開發投資上漲勢頭在加息的作用下絲毫沒有減緩。
　　房地產投資過快增長并且一直不能降溫，是當前中國經濟增長“偏快”的原因之一，并極有可能成為助推中國經濟由“偏快”轉向“過熱”的“罪魁禍首”之一。抑制房地產過熱是中國宏觀調控的重要目標。但是，今年以來，央行先后6次提高法定存款準備金率，4次提高存貸款利率，而房地產開發投資上漲勢頭卻依然洶涌，絲毫沒有減緩，個中原因何在？
　　央行每次都是小幅度加息，發揮作用要有一個過程和時間。我們知道，6次上調存款準備金率，每次幅度都是0．5個百分點；4次提高存貸款利率，一年期存款利率每次都是提高0．27個基點。本來利率這種間接手段就不像利用計劃手段硬性控制信貸規模那樣立竿見影，再加上又是“小步慢跑”，見效就要有一個時間和過程了。不但市場經濟體制尚需完善的中國是如此，就是發達的美國也不例外。2004年開始，美國為了防止通貨膨脹，抑制經濟過熱包括房地產泡沫，連續17次上調利率，聯邦基金利率從1％提升到5．25％，才剎住了經濟過熱以及房地產過熱的苗頭。與美國相比較，無論從加息次數和幅度上中國都不及。如果不加息，經濟可能已經轉為過熱。
　　同時，房地產對加息不理不睬又有其特殊的原因。這個原因就是在高房價下暴利的存在。試想，今年4次加息后，一至三年期貸款利率達到年息7．2％，而中國國家發展改革委、國家統計局最新調查顯示，7月中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7．5％，北海、深圳、北京等城市漲幅一直達到兩位數以上。況且，目前住房銷售的預售制度使許多開發商墊付周轉資金大大減少甚至是“空手套白狼”，貸款額度不大，資金成本負擔壓力不大，在超額利潤的驅使下，加息增加的成本可以忽略不計，這就出現了房地產投資對加息不敏感的狀況。
　　最為關鍵的問題是，一些專家認為中國房價上漲是需求太大，是一個供求關系問題，城市住房投資增長快一點、投資大一點，其實有利于緩解供求矛盾。但是，關鍵在于結構上。而目前中國住房建設結構存在的問題是很大的。否則，房地產開發增長速度這么快，而房價怎么還繼續上漲，普通百姓怎么還仍然買不起房呢？如果繼續建設大面積住房甚至豪華別墅，不把城市住房投資建設的重點放在普通住房、經濟適用房和廉租房上，那么，房地產投資增長再快，房價也難以下降，普通百姓住房夢也很難圓。只能助長房地產泡沫加劇，甚至助推經濟走向過熱。而加息等調控手段仍然不能奏效。
　　因此，單獨運用加息手段還不夠，應該大力調整投資結構，使房地產投資增長和“紅火”在普通住房、限價房、經濟適用房、廉租房上。這樣，不但能夠使普通百姓特別是城市低收入階層住房指日可待，還能緩解商品房市場供求壓力，抑制價格過快增長，同時，中國宏觀調控的效果也能及早見效。

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