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| 2007-12-05 作者：劉效仁 來源:證券時報 |
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“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場遭遇“盛世危言”。據(jù)估測，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。為從源頭上防止囤積居奇，統(tǒng)計局建議對不具備開發(fā)能力和土地儲備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競標的資格。三部委近日又出臺土地儲備管理辦法，增加凈地狙擊囤地。
筆者則認為，當前打擊囤地行為，不缺政策，獨缺行動。
當下房地產(chǎn)業(yè)正進入“地王爭霸”年代。房地產(chǎn)行業(yè)最核心的生產(chǎn)資源是土地。以現(xiàn)在土地每年30％的升值速度，地產(chǎn)商只要拿到地，不需要做任何勞動，就可以輕松攫取大量財富。于是，很多公司，包括上市公司都將土地儲備量作為一種強有力的資本，在全國競相掀起圈地狂潮。國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，上半年全國房地產(chǎn)購置土地面積1.73億平方米，完成開發(fā)1.18億平方米，相當一部分被作為“儲備”囤積起來。各種跡象表明，開發(fā)商“囤地”有愈演愈烈之勢，開發(fā)商大肆囤積土地，不僅以時間換利潤，重要的是將大量土地集中到手，以期壟斷房地產(chǎn)最基本的資源。在這種壟斷下，中國房價不僅必然形成“價格由開發(fā)商說了算”的現(xiàn)實，而且一旦真正進入寡頭時代，房地產(chǎn)商將擁有對市場走向的控制力，政府和買房者卻日益處于被動和無奈。最終導致中低收入人群面臨住房危機，“住者有其居”的國家大政亦有可能被顛覆。
開發(fā)商大量囤積土地，主要依賴我國現(xiàn)階段土地供應制度存在漏洞。部分城市特別是二三線城市經(jīng)營土地的觀念仍然根深蒂固，土地價格在“招、拍、掛”的正常程序中出現(xiàn)不正常上漲的結(jié)果，“天價地”、“新地王”前赴后繼。一些地方領導過分倚重房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動，習慣于違規(guī)操作，再加上以權(quán)謀私和土地腐敗大量存在，從而助長了地產(chǎn)商購地囤地的瘋狂。
其實，早在1994年7月，我國就頒布了《閑置土地處置辦法》。自2005年的“國八條”直至2006年的“國六條”“國十五條”，都對處置閑置土地作出明確規(guī)定。除依法按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費，并責令有關企業(yè)限期動工、竣工。滿兩年未動工開發(fā)，堅決無償收回。此前國土部又出臺新規(guī)，實行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實力圈占大面積土地，形成壟斷；同時，自今年11月1日起，建設用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。
此次國家統(tǒng)計局又建議，對不具備開發(fā)能力和土地儲備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競標的資格。土地出讓金應由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅，避免土地供應中的短期行為。要進一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露機制，增加房地產(chǎn)供應和銷售環(huán)節(jié)信息的透明度。
按說，法規(guī)都是好法規(guī)，政策都是好政策，建議也是好建議，但是否就能遏制房地產(chǎn)商圈地熱，仍讓人信心不足。新政也好，建議也罷，“看上去很美”，但要落到實處存在不少難度。能否破解這其中的阻力，相當程度上取決于地方政府的態(tài)度和執(zhí)行力，取決于能否樹立科學的發(fā)展觀，以民為本，斬斷伸向土地交易的黑手。現(xiàn)在是付諸行動的時候了。 |
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