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| 小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開 |
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關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的消息在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，近期更是激發(fā)了深圳人購買和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱情，而國土資源部隨即出面表示，小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
國土資源部這一表態(tài)無疑給正在亢奮中的小產(chǎn)權(quán)房潑了一盆冷水。無論從土地管理法律、城鄉(xiāng)規(guī)劃政策、保護(hù)耕地政策以及推動房地產(chǎn)市場發(fā)展角度來看，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的口子都不宜開。
小產(chǎn)權(quán)房違反我國根本的土地制度和土地管理法律。我國目前存在兩大類土地，一類是城市國有土地，所有者是“國家”，體現(xiàn)為政府所有；一類是農(nóng)村土地，其所有者是村民集體組織，通常是行政村或自然村。農(nóng)村集體用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，也沒有產(chǎn)權(quán)。
而深圳當(dāng)下的小產(chǎn)權(quán)房正是原村民自建或者村組織在集體土地上建設(shè)的違法建筑。對于這種實(shí)質(zhì)上并沒有產(chǎn)權(quán)、未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋，談及“轉(zhuǎn)正”意味著對土地所有權(quán)屬進(jìn)行根本的性質(zhì)上的改變，將農(nóng)村集體用地不經(jīng)合法程序直接轉(zhuǎn)為城市國有土地，這顯然違反了我國根本的土地制度和土地管理法律。
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開閘可能會打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設(shè)的成本和難度。由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)猖獗，導(dǎo)致深圳眾多城市建筑或商品房小區(qū)被小產(chǎn)權(quán)房層層包裹，造成交通堵塞、環(huán)境污染，城市面貌遭到破壞。許多小產(chǎn)權(quán)房是看到城市擴(kuò)建，為了拆遷時能夠獲得政府高額補(bǔ)償而緊急建成的劣質(zhì)房屋。這些房屋不僅質(zhì)量存在隱患，最關(guān)鍵的是增加政府拆遷成本，提高城市擴(kuò)張和規(guī)劃的難度，使深圳誕生了不少“釘子村”，城市擴(kuò)容和建設(shè)的效率大打折扣。
小產(chǎn)權(quán)房一旦開閘將使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗。一些地方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，侵占耕地蓋房的現(xiàn)象屢禁不止，造成耕地資源流失。對此，國土部門應(yīng)該嚴(yán)守國家耕地紅線，保障農(nóng)村耕地不受侵害。同時，小產(chǎn)權(quán)房對我國農(nóng)村影響巨大，具有一定的暴利和操作的隱蔽性，集體土地資源將遭受嚴(yán)重破壞且不便監(jiān)管，還可能造成新的腐敗問題和社會不公。
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”將極大沖擊房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。我國小產(chǎn)權(quán)房范圍之廣、數(shù)量之多已無從統(tǒng)計(jì)，僅從深圳來看，2007年深圳市國土局調(diào)查顯示，深圳有農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。業(yè)內(nèi)人士稱，如果加上最近三年建設(shè)的統(tǒng)建房，保守估計(jì)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，而目前深圳在售的新建商品房尚不足4萬套。由于小產(chǎn)權(quán)房價格便宜，約相當(dāng)于商品房價格的三分之一，其倘若“轉(zhuǎn)正”足以給商品房市場帶來災(zāi)難性沖擊，影響到房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而破壞整個社會投資和宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
小產(chǎn)權(quán)房若“轉(zhuǎn)正”將助長更多僥幸心理，繼續(xù)制造歷史遺留問題。目前一部分城市居民明知小產(chǎn)權(quán)房屬違法建筑卻紛紛購買，法不責(zé)眾的社會心理是小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延的一個重要因素。一些購房者甚至認(rèn)為，國家遲早會出臺政策將小產(chǎn)權(quán)房合法化，正是在這種心理預(yù)期，促使形成了頂風(fēng)購買和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱潮。嚴(yán)格查處小產(chǎn)權(quán)房是維護(hù)國家土地政策的要求，在此問題上開綠燈，會使得小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)愈演愈烈，繼續(xù)制造“歷史遺留問題”，給未來城鄉(xiāng)發(fā)展增加障礙。 |
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