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房地產很復雜，這么多人都沒談清楚，我不認為自己會更高明。姑妄言之。
價格由供求關系決定，讓我們看看房地產的供求兩端。
房地產供應有兩個環節，其一為政府出讓土地（一級市場），其二為地產商開發并出售樓盤（二級市場）。二級市場的供應量主要取決于一級市場。
中國的房地產二級市場規模很大，參與者很多。這意味著開發商是房地產價格的接受者而非主導者，也意味著對于開發商囤地和捂盤的指責毫無意義。
任何市場的供應者都有囤積居奇的想法，如果那樣做能夠成功抬高價格的話。汽車廠商在2003年收加急費，在2005年打價格戰，不是因為其道德水準或社會責任感發生了天壤之變，只是順應供求關系的變化而已。
房地產商囤地也好捂盤也好，無非是基于房價繼續上漲的判斷。判斷對了，獲取更大利潤；錯了，接受市場懲罰。因為有“囚徒困境”，不用擔心所有地產商合謀囤地捂盤，就像不用擔心汽車廠商、家電商、手機商合謀囤貨抬價一樣。
問題出在一級市場。作為唯一的供應者，政府相當于一家完全壟斷型企業。這意味著政府是土地出讓價格的主導者而非接受者，可以通過調節土地供應量來調節地價。理論上，當政府認為地價過高時就可以增加土地出讓，反之則減少。
現在，政府宣稱房價過高。房地產是特殊商品，政府不能放任不管，這個論調籠統來說沒錯。政府可以出手調節，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房，直接增加二級市場的供應。
而我們看到的是，一些地方政府不但不加大土地出讓，反而減少了土地出讓；不但不加快推出廉租房，反而一再延緩推出計劃內的廉租房。
再來看房地產需求端。房地產市場的有效需求可以從兩個方面來分析，其一為居民購買力，其二為貨幣供應量。二者一般都是正相關，只有在財富分配嚴重不均時才會明顯脫節——通俗地說，就是多出來的錢落到少數人手中，與大多數人無關。
從購買力來看，京滬兩地的房價很可能已經接近甚或超過居民購買力的極限，無論房價收入比還是租售比都顯示出這一跡象。除非居民收入持續獲得顯著增長，否則居民購買力是不能夠支撐房價繼續上漲的。
從貨幣供應量來看，中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊，與往年比還是松。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔心的是這樣一種情況：貨幣供應總量很大，抬高了所有商品的價格；但其分配又嚴重不均，少數富人獲取了大多數財富。這樣一來，房價就算超出居民購買力水平，也不會下跌——你買不起，有人買得起，哪怕只是少數人，也可以買下很多房。 |