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在經(jīng)歷2008年的低迷徘徊、2009年的復蘇火熱后，目前2010年的樓市進入了某種非理性的發(fā)展階段。央企奪地、投機者云集、房價飆升、政策緊縮，這就是今年我國樓市的真實寫照。
最近兩年業(yè)界關于樓市是否存在泡沫的爭論尤為激烈。現(xiàn)在看來，樓市面臨的不是存不存在泡沫的問題，而是泡沫有多大以及泡沫何時破滅的問題。網(wǎng)絡上廣為流傳的一個帖子是關于中國樓市崩盤時間表，通過中日兩國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的對比，得出結論2011年中國房地產(chǎn)業(yè)會重蹈日本樓市崩盤的覆轍。客觀講，這個崩盤時間表做出的結論并不嚴肅，也無嚴謹?shù)耐茖н^程，因此結論并不可信。但從另一方面看，之所以這樣的網(wǎng)上言論能夠引起社會的廣泛關注，其背景正是當前樓市中投資投機比重較高，自住需求在價格的重壓下不能獲得有效滿足，市場泡沫特征明顯。
我國樓市存在泡沫，那么如果不采取有效控制措施，泡沫的破滅就不可避免，只是破滅的過程要比日本更加漫長和復雜。對比中日樓市的情況，確實能夠幫助我們更加理性地看待房地產(chǎn)市場。
由于日本經(jīng)歷了上世紀80年代末資產(chǎn)泡沫破滅的過程，即從資產(chǎn)規(guī)模極度膨脹到短時間內破產(chǎn)倒閉的過程。很多人認識到樓市價格并非只漲不跌，房價長期看必定上漲的觀念也是有待商榷的。
對比而言，我國現(xiàn)在正處在經(jīng)濟發(fā)展的上升期，而且人民幣面臨升值壓力，同時在城市化的推動下，城市土地及住房正在成為稀缺資源。價格上漲也有相當程度的支撐。問題的關鍵是，目前房價的上漲正在脫離市場正常的發(fā)展軌道，這種上漲并不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地租變化所引導的，而是投資投機資金的推動；不是內生型，而是外部推動型的。這種增長就存在一定的風險。這種非理性的發(fā)展突出表現(xiàn)在土地市場上。
建設用地是城市的稀缺資源，地方政府的財政來源很大部分是土地出讓金收入，在物業(yè)稅沒有推行前，地方政府出于自身利益考慮，其經(jīng)營土地的思路會短期化，這就導致了政府財政“寅吃卯糧”情況的發(fā)生，同時土地價格的上漲也直接帶動了房價的上漲。
上海等城市目前正在醞釀征收的住房保有稅，其實質是物業(yè)稅的另一個版本。物業(yè)稅的作用就是變“土地批租”為“土地年租”。這將在制度層面改變我國房地產(chǎn)業(yè)運行的各個方面。
對于政府而言，“寅吃卯糧”的土地財政將被終結，取而代之的是每年的住房保有稅收入。地方政府在制度層面上不會再為了所謂的政績去大賣特賣土地了，而是要量入為出，做好土地利用規(guī)劃。
對投資者而言，住房保有稅的征收意味著投資房產(chǎn)的成本加大，以前那種“買房就能賺錢”的觀念將被顛覆。投資者陣營將被分化，一部分投機者將徹底退出房地產(chǎn)領域，這些人有一定的資金，基于投機心態(tài)，他們購買房產(chǎn)大都是為了賺點差價，但經(jīng)不起風險損失；另一部分是真正的投資者，即便是開征住房保有稅，這部分人也會根據(jù)自己的眼光和經(jīng)營，留在商品房投資市場中。因為投資其他領域的風險未必比投資房產(chǎn)小。因此，征收住房保有稅將打擊非理性的投機者，讓投資房產(chǎn)的行為更加理性，有利于市場的健康發(fā)展。
應當指出的是，住房保有稅的作用并非是降房價，其核心作用是解決政府財政可持續(xù)性問題。住房保有稅的推出在相當大程度上會打擊投機者，使得住房價格在短期內有所回調，但從長期來看，購房者的綜合成本不但不會下降，更可能上升。因此，住房保有稅的推出方式應該是在適當合并相關房產(chǎn)稅收后替代推出，只有這樣才能維持市場和稅負的基本平衡，保持市場的長期穩(wěn)定。
（作者系上海易居房產(chǎn)研究院高級研究員） |