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| 調(diào)控房價(jià)關(guān)鍵是收縮貨幣 |
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| 2010-04-15 作者:劉曉忠 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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4月14日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市的3月份房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，高于2月份同比10.7%增幅。3月份房價(jià)漲勢呈現(xiàn)出了明顯的全面開花，如果說北京、上海等一線城市房價(jià)呈加速上漲的話，那么海口、三亞等二線城市的房價(jià)漲勢當(dāng)以極速賽車論之，其中官方公布海口和三亞房價(jià)漲幅超過了50%。面對瘋狂的漲勢，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房價(jià)過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。
判研最近相關(guān)部委密集出臺的諸多房市調(diào)控政策，其中心議題都聚焦于調(diào)控房價(jià)，其目標(biāo)為避免房價(jià)過快上漲；且其政策同時(shí)在房市供需兩方面施力，以避免以往調(diào)控過度偏向單一的供給或需求局面所帶來的明顯政策失誤。
實(shí)際上，當(dāng)前房價(jià)是在現(xiàn)有的市場秩序下供需雙方進(jìn)行試錯(cuò)博弈而形成的價(jià)格，其價(jià)格是對現(xiàn)有房市的客觀反映。當(dāng)前極速飆升的房價(jià)恰為目前房市已由實(shí)用性需求（居住）為主的市場蛻變成了一個(gè)以投資或投機(jī)為主的投資品市場——真實(shí)自居需求正不斷被擠出房市。目前房價(jià)是投資性市場房價(jià)，其房價(jià)走勢取決于“倒買”房產(chǎn)的成效。而當(dāng)前市場對極速上漲的高房價(jià)怨聲載道，其本質(zhì)上是訴求當(dāng)前房市的實(shí)用性需求功能。目前政府調(diào)控房價(jià)，目的則是緩解自住需求者對房價(jià)飆升的不滿。
然而，政府調(diào)控房價(jià)不僅牽制了房價(jià)的市場化形成機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而且致使房市失去了匹配需求的對應(yīng)支撐，導(dǎo)致房市既不能正常反映目前投資、投機(jī)需求形成的房價(jià)，也無法滿足真實(shí)的自住需求的市場價(jià)格。以限制購置多套房和大批量購房的政策為例，此乃為投資和投機(jī)需求者設(shè)置購買壁壘的手段緩解炒作行為。
目前出現(xiàn)的這種投機(jī)和投資驅(qū)逐真實(shí)自居需求的劣幣驅(qū)逐優(yōu)幣現(xiàn)象的原因。一方面，在國民收入分配過度失衡，貧富差距拉大，且隨著產(chǎn)出缺口不斷積累，加之現(xiàn)有壟斷行業(yè)對私人部門投資的準(zhǔn)入限制，使其投資渠道逼仄。這使得原有閑置民資（如浙江炒房團(tuán)）和新近從制造業(yè)撤出的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場尋求財(cái)富秒殺效應(yīng)。
另一方面，當(dāng)前房市的過度投資功能化是流動(dòng)性泛濫在資產(chǎn)價(jià)格市場的集中表現(xiàn)，是一種典型的貨幣現(xiàn)象。全球金融危機(jī)以來，中國政府在推出4萬億刺激計(jì)劃的同時(shí)，積極出臺各種優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)市場。這使過度寬松的貨幣政策釋放的流動(dòng)性迅速流入房市，使房價(jià)從去年3月開始走高到目前近似失控，尚不足一年的時(shí)間。而2004年—2007年的上一輪房價(jià)小周期，完成這一過程花費(fèi)了大約三年的時(shí)間。
顯然，在不徹底改變當(dāng)前過度寬松的貨幣政策，不及時(shí)調(diào)整利率和人民幣匯率的前提下，通過行政式的限買限賣等手段調(diào)控房價(jià)，只是增加房產(chǎn)交易市場成本、摩擦成本。
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