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| 2010-06-23 作者:費楊生 來源:中國證券報 |
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從推出藝術館吸引高端客戶到舉辦頂級紅酒品鑒會，從推出特價房到打折促銷再到無理由退房……在樓市陷入僵局的當下，開發商銷售策略日漸靈活并開始分化。
自4月中旬《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》公布以來，樓市在一系列調控政策的作用下開始明顯降溫，房價停漲，成交清淡。盡管5月商品房銷售面積比4月減少1274萬平方米，下降15.8%，商品房銷售額比4月減少1113億元，下降25%，甚至6月入市的不少新盤普遍出現“零成交”，但房價與人們的預期仍有相當大的差距。央行2010年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，72.5%的居民認為當前房價“過高，難以接受”，未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續2個季度回落，累計降幅近3個百分點。
在房價下調預期強烈、購房人需求大幅萎縮的背景下，愈來愈多的開發商采取了更加靈活的銷售策略。從最初的“死扛”，堅決不降價，到通過特價房、全款打折、贈送裝修費等多種形式的變相降價，再到調低開盤價、明碼打折等直接降價，開發商開始在價格上大做文章。這種轉變不僅僅體現在地方性的小開發商身上，恒大、綠地等一線龍頭房企也加入了低價促銷的行列。還有一些企業側重于高端營銷、高標準物業服務。比如，預期年底竣工的北京高端地產項目“長安8號”日前宣布推出藝術館，以期通過定期展出藝術作品及舉辦高端社交盛宴，來打造“長安街上的社交新地標”。
實際上，開發商對產品品質的高度重視大多出現在樓市調整階段。由于樓市銷售的火爆，市場一度供不應求，開發商根本無心顧及產品質量，“蘿卜快了不洗泥”，以致“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓脆脆”現象屢屢出現。當需求降溫、市場深陷僵局之際，購房人有底氣更加挑剔，對產品質量更加重視，這直接推動開發商銷售策略的變化。
這種銷售策略的分化在上一輪樓市調整中也出現過，但不管是在價格上做文章，還是在產品品質上下工夫，或者兩者兼有之，最終得到市場歡迎的都是那些性價比相對更高的產品。
這個過程不僅僅需要市場調整的自身推動，更需要相關監管部門的引導、監督。比如，提升相關行業標準門檻，提高建筑產品質量要求；加大對“豆腐渣”工程的打擊力度等。有理由相信，在本輪調控政策得到嚴格落實情況下，開發商的銷售策略將進一步分化，具有較高性價比的產品將得到市場青睞。
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