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對購房者再征土地使用費于法無據

2007-02-07 呂翔來源:上海證券報

　　日前，廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，廣東將對擁有多套房的人開征土地使用費。也就是說，一旦新政實施，擁有多套住房的業主就得多交一筆土地使用費。有業內人士分析，該政策除較復雜外，實施起來也有一定難度。據統計，廣州目前有相當比例居民擁有兩套或以上住房，如何對這部分人征稅，細則制定相當困難。此外，地產資深人士也表示，如何判斷多套住房的標準也是個問題，一個人買房，可以用他親戚朋友的名義，很難判斷誰到底擁有幾套房。
　　但是，筆者覺得所謂業內人士的分析扯得太遠了，偏離了最核心的問題，即對購房人征收土地使用費的合法性問題，倘若合法性都不存在，對購房者開征土地使用稅就不具有可行性。
　　《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（簡稱土地使用稅）的納稅義務人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。”根據稅法規定，個人也可以是土地使用稅的納稅人。
　　但同時，國家稅務局印發的《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》的通知第六條規定：“房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定�！憋@然，在對房地產領域征稅的執行過程中，稅務部門主要針對的對象是房地產開發商，然后，再由房產商將稅計入房價，由消費者繳納。
　　也就是說，在我國，居民在購買商品房的時候就已經繳清了土地使用稅，只不過由于征收時是針對開發商的，許多購房者忽略了這一問題。其實，房價中不僅包含著土地使用稅，還包含著房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等；房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅等等，這些稅收全部都計入了房價中，由購房人一次性繳清了。
　　在購房者已經繳清了所應承擔的全部稅收，履行了法律規定的義務的情況下，再對他們征收所謂的土地使用稅，無疑是在重復征稅，這種做法于法無據，非�；闹�。假如廣東省有關部門所指的土地使用稅并非法律所規定的土地使用稅，而是另外一種稅，更不能開征。其一，稅的開征或稅種的設置必須由明確的法律規定，每開征一種稅都應當制定相應的稅種法，如果沒有法律依據公權力部門就不能征稅，民眾也沒有納稅的義務和責任。其二，設立新稅種不能用已有稅種的名稱，造成概念上的重疊和混淆。
　　因此，在缺少法律支持的情況下，不能輕易使用稅收手段防止或遏制炒房。事實上，我國房地產領域的稅收已經非常繁多，加上各種費，稅費在房價中的構成比重高達35%－40%左右，我國的房價高與稅費太高有著直接關系，在這種情況下，更應該減稅而不是開征新的稅收增稅，增稅只會進一步抬高商品房成本。
　　已往的經驗已經證明，用稅收手段調控房價本身就是充滿風險的，因為在房價堅挺的情況下，相關成本很容易轉嫁出去，并不能遏制投機。應該認識到，我國房市之所以投機色彩濃厚，根源在于房價持續上漲，炒房可以獲取暴利。
　　要遏制投機因素，必須認真遵守國家宏觀調控政策，加大中小套房的供應量，壓低房價，只要房價下跌或穩定下來，暴利被壓縮而風險被加大，投機者自然就不敢輕易再炒房。否則的話，一方面不嚴格執行調控政策抑制房價，導致房價持續大幅上漲，一方面又想抑制投機，這種理想化狀態只能是一廂情愿而已，根本不具有可行性。