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在全國城市住房工作會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎指出，住房問題是重要的民生問題，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
就世界各國設計的廉租房制度來看，廉租房大致有兩種基本形式，即實物配租（指對符合條件的申請人配租一處廉租住房）和貨幣配租（指對符合條件并已自行租憑住房的，按人口和住房面積核發(fā)租金補貼）。
實物配租和貨幣配租各有利弊。貨幣配租利于退出機制的完善。當收入或人口發(fā)生變化，享受廉租房的家庭依照規(guī)定已不符合條件時，在實物配租制度下，要求租戶騰退廉租房和加收租金的工作不僅被動，而且工作量大、成本高、效率低。采用貨幣配租的方式則可以通過停止發(fā)放補貼的方式，以最低的成本實現(xiàn)退出機制。
這是貨幣配租被一些專家特別看重的原因。但是，鑒于中國目前的國情，現(xiàn)階段還應該以實物配租的形式為主，否則，如果讓各地根據(jù)自己的情況決定是選用實物配租還是貨幣配租，我相信絕大多數(shù)地方政府會選擇貨幣配租而放棄實物配租。道理非常簡單，新建廉租房不僅需要大筆資金投入，還需要政府無償劃撥土地。對于地方政府而言，出土地比出資金更能觸動其利益。因為出的資金只是土地出讓金的10％，而拿出土地則相當于拿出100％的土地出讓金！地方政府通過劃撥土地建設廉租房的動力顯然不足。
目前，我國可用于廉租房的住房太少，貨幣配租的方式只能在短時間內(nèi)緩解而不能從根本上解決問題。2006年4月初，建設部通報了全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和實施情況，有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度，已經(jīng)實施的地市廉租房數(shù)量也非常有限。至于二手房，現(xiàn)在大城市靠近城中心地帶的舊房幾乎拆遷完畢，新建的住房不僅距離遠，增加租房戶的生活成本，更重要的是，現(xiàn)在的新建住房面積一般都非常大，遠遠超過困難戶的承受能力。簡單的貨幣補貼無濟于事。
在廉租房房源非常少的情況下，如果采取貨幣補貼，等于是把廉租房戶全部推到市場上去租房，這很可能推動租金的上漲，加重租房戶和政府的負擔。在西方發(fā)達國家，大都有對房屋租金進行管制的法律，而我國在這方面尚且是空白，如果租金大幅上漲，貨幣配租很可能被逼上絕路，失去社會保障的本來意義。另外，由于我國目前政府提供的廉租房房源有限，不少地方還沒有建設廉租房，尚不存在退出難的問題。
因此，現(xiàn)階段尤其需要重視廉租房實物配租的重要性和緊迫性。實際上，世界大多數(shù)國家在解決廉租房等社會保障性住房的時候，在初始階段，也基本上都是實物配租，等到實物配租發(fā)展到一定階段后才實行貨幣配租。
以美國為例，1937年，美國聯(lián)邦政府制定了首部住房法案，授權(quán)地方政府成立公共住房委員會負責低收入家庭的公共住房建設（主要是廉租房），居住者只需繳納低廉的房租即可入住。美國在1940年到1970年間先后建設了130萬套公共住房，美國民眾的住房條件大為改善。直到存量住房足以滿足全國廉租房用戶的需求階段，貨幣配租形式才在美國出現(xiàn)。
顯然，貨幣配租是在實物配租的基礎上產(chǎn)生出來的一種廉租房形式，而不能先于實物配租而存在。在我國現(xiàn)階段廉租房房源嚴重不足，地方政府建設廉租房的動力又不足的情況下，應該嚴格要求地方政府建設一定數(shù)量的廉租房，而不能聽任地方政府以貨幣配租替代實物配租，最終，導致廉租房的社會保障作用大為減弱。另外，實物配租有利于平抑房價，這一功能是貨幣配租所不具備的。 |