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在當前特定條件下，政府賣地既要考慮合理的收入，更要防止價格盲目瘋漲，在穩定房價中起必要的調節作用。多用招標方式來出讓土地，既公開公平，又不片面市場化，是從源頭上穩定房價的措施之一。
近兩三年，房地產無疑是個新聞大熱點，而在房地產新聞中，“地王”又是個新聞大熱點。
地王的出現，表明地價節節攀升，而地價攀升必然影響房價。地價占房價的比重，一般為30%至40%，甚至更高些。因此，房價攀升必然與地價攀升相伴而生。在房價已成脫韁野馬的背景下，地王的出現不是什么好消息。為了穩定房價，我們再也不能聽任“地王”盲目出現了。
常識告訴我們，一個問題在大范圍內反復出現，就不是偶然的，其癥結必須從機制上去找。那么，制造“地王”的機制在哪里呢？
2004年3月，國土資源部和監察部聯合發出通知（即71號文），要求從當年8月31日起，“所有經營性用地必須采用招標、拍賣或掛牌的方式公開交易”（簡稱“招拍掛”）。以前盛行的協議出讓方式從此被正式叫停，這就是業內所稱的“8·31大限”。應當說，土地從協議轉讓（甚至憑領導批條轉讓）變為統一的“招拍掛”，規范了交易行為，實現了市場化和公開化，提高了轉讓交易的透明度，最大限度地堵住了暗箱操作可能產生的腐敗，其方向無疑是正確的。但同時也帶來了地價不斷攀升的問題。
新政實施三年多以來，地價不斷被刷新，而且漲幅一年比一年大。去年全國出讓土地價款比前年增長了30%，今年第一季度同比又上漲了10%，熱點大城市的地塊競價更加激烈，每次賣地過程幾乎都成了催生新地王的過程。推地的初衷是增加土地供應以平抑房價，地王誕生的結果卻與初衷南轅北轍。以杭州為例，該市今年5月30日、6月25日、7月10日分別拍賣三塊地，成交價折成樓面地價分別為11759元/平方米、12245元/平方米、15712元/平方米，不到一個半月時間里地價就上漲了30%多，真可謂城頭變換地王旗，各領風騷沒幾天。地價上漲含有部分合理的因素——如城市土地資源越來越稀缺、現實的供求失衡和城市配套設施的完善；更有不合理的因素——如被放大了的需求預期、出于投機心理的囤地渴望和過了頭的片面競價機制。
這里僅對競價拍賣方式作些分析。按71號文規定，招標和拍賣都是土地出讓的方式，可是實施三年多來，幾乎見不到招標形式，土地轉讓成了清一色的土地拍賣。拍賣的最大特點是價高者得，競爭者再三舉牌、反復競價，直至最高出價者勝出。競價的結果往往高出底價幾倍、十幾倍，其價格已經既不反映價值，也不反映供求關系，失去理性、近乎瘋狂。招標則有所不同，它考慮到價格的因素，但不把價格高低作為取舍的唯一標準。根據招標投標法的規定，“能最大限度滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準”者，也可中標。可見其取舍重在“綜合評價標準”，不是單一的價格標準。
在當前特定條件下，政府賣地既要考慮合理的收入，更要防止價格盲目瘋漲，在穩定房價中起必要的調節作用。政府在土地招標時，可設定最低報價以確保必要的收入，投標人只要報價高出最低價，即可視為報價合乎規定；如果其他條件不錯（譬如房價合理或利潤率合理），即可視為“能最大限度滿足綜合評價標準”，列入中標候選人。多用這種招標方式來出讓土地，既公開公平，貫徹了市場化的原則，又不片面市場化，融必要的調控于市場機制之中，是從源頭上穩定房價的措施之一。
就算采用拍賣方式，也宜對拍賣的具體操作模式作出適當調整，在不違背價高者得的前提下，對最高價有所節制，避免每拍一次就刷新一次地王紀錄的尷尬。 |