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我國房價連年過快上漲，有人認為供不應(yīng)求是主因，因而建議采用擴大供應(yīng)規(guī)模的辦法來穩(wěn)定房價。經(jīng)過深入分析，筆者并不贊同上述提法。我國住房供需情況很復雜，高房價的真正原因在于以投資需求為主的大戶型住宅呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的緊張局勢。所以，要穩(wěn)定房價，應(yīng)當采取抑制大戶型投資需求的過度膨脹和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的辦法。
與房價無關(guān)的“供不應(yīng)求”
我國處于“住房難”狀態(tài)的主要人群是中低收入者，特別是低收入者和最低收入者。這些年來，我國城鎮(zhèn)供應(yīng)最低收入者的廉租屋和供應(yīng)低收入者的經(jīng)濟適用住房數(shù)量過少，形成了比較嚴重的“供不應(yīng)求”。但這部分人絕大多數(shù)不具備進入住房市場的經(jīng)濟能力，進而無法把這些自然需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽》渴袌龅挠行枨蟆Ｒ虼耍畹褪杖胍约暗褪杖胝咚枳》康摹肮┎粦?yīng)求”并不會在住房市場上得到明顯反映，也不會明顯地影響房價的漲跌。此類“供不應(yīng)求”的特殊性，尤其值得注意。
要解決上述“供不應(yīng)求”問題，主要辦法是健全和發(fā)展具有中國特色的住房商品化、適度的住房社會保障與合理的調(diào)控管理相結(jié)合的住房分類供應(yīng)制度。在現(xiàn)階段，要以中、低和最低收入者為重點，對最低收入者供應(yīng)廉租屋，對低收入者供應(yīng)經(jīng)濟適用住房，對中收入者供應(yīng)“三限”房，并有計劃地擴大覆蓋面，逐步把建設(shè)70%以上中小套型中低價位住房的要求落到實處。
大戶型投資需求過度膨脹
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2003至2005年，我國城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房6億多平方米，計500多萬套，其中大戶型住宅占60%以上，計300多萬套。我國城鎮(zhèn)居民約為1.5億戶，其中高收入者(含少量中高收入者)3000萬戶。從房屋交易的實際情況看，大戶型住宅往往也被高收入者買走。
不防作個簡單的設(shè)想，每年只要有10%左右的高收入者進入購房市場，且只要買一套房，就能把新建的300多萬套大戶型住房基本買光。再加上由于其他種種原因而“擠”進購買大戶型住房行列的人們，“供不應(yīng)求”局勢更進一步加劇，引發(fā)出“越買越貴，越貴越買”的惡性循環(huán)。所以說，這種以投資需求為主的、大戶型住宅的“供不應(yīng)求”，才是房價高企的真正“元兇”。
之所以會產(chǎn)生如此旺盛的住房投資需求，是因為近年來人們(特別是高收入者)手中擁有過多資金，但國內(nèi)投資渠道又相當有限，這才使投資購買價格不斷上漲的住房成了資金保值增值的最佳選擇。
對策不在于擴大建設(shè)規(guī)模
上世紀90年代中期，一些專家曾經(jīng)研討過我國住房長遠發(fā)展的建設(shè)規(guī)模問題。據(jù)了解，部分西方國家在“二戰(zhàn)”后，為解決住房緊缺問題而加大了住房建設(shè)規(guī)模。有一段時間達到了年人均增加新建住房面積0.8平方米，個別年代達到或稍高于年人均增加新建住房面積1平方米。當時我國處在住房緊缺階段，專家們建議，在今后一個較長的時期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模可以維持在每年人均增加新建住房面積1平方米的水平。
目前，我國已經(jīng)渡過了住房緊缺階段，城鎮(zhèn)人均住房面積已達到27平方米。人均增加新建住房面積已達到1.2至1.3平方米，顯然偏大。
因此，在今后一段時期內(nèi)，即使考慮到城鎮(zhèn)化所帶來的城市人口增加，也應(yīng)將每年人均增加新建住房面積控制在1平方米以內(nèi)，以利于可持續(xù)發(fā)展。由此，不能采取擴大建設(shè)規(guī)模的辦法來穩(wěn)定房價。
基于市場上影響房價的“供不應(yīng)求”是由大戶型住房投資需求過旺造成，那么抑制之法應(yīng)從此處著手。
去年筆者在一篇文章中曾建議，對今后建設(shè)大戶型住宅的房地產(chǎn)開發(fā)公司收取高土地出讓金、高房地產(chǎn)開發(fā)稅和高物業(yè)稅，并在交易環(huán)節(jié)對大戶型購買者、第二次及多次置業(yè)者增加稅收。現(xiàn)仍維持原建議，并建議第一步先開征“高”物業(yè)稅。
此外，如果不進行住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，每年仍然繼續(xù)用建房總量的60%以上去建300多萬套大戶型高價位住房，10年以后我們將仍會發(fā)現(xiàn)，10年間累計建設(shè)的3000多萬套大戶型高價位住房，仍基本上由占居民總數(shù)20%的高收入者所擁有，而占居民總數(shù)80%的中低收入者依然處于“住房難”的境地，我們將會犯下嚴重的歷史性錯誤。
(作者為中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長) |