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二手房市場正進(jìn)入全面調(diào)整期。8月上海二手房價格指數(shù)公布，較7月環(huán)比下降
11點，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數(shù)自2006年10月以來，歷經(jīng)22個月上升后再度出現(xiàn)下跌。但是，專家又稱房價下跌數(shù)據(jù)不代表上海樓市整體水平。(見9月9日《新聞晨報》)
房價的升降，始終牽動著民眾的神經(jīng)。然而，這種升降，又往往撲朔迷離。官方的數(shù)字明明顯示它降了，專家卻說它"并不代表上海樓市的整體水平"。許多上海的網(wǎng)民就說，"在上海10年了，只看到報紙上寫房價多少，自己住的周圍，房價從來沒感覺到跌過。"真是言人人殊。對房價的判斷，從來都是眾說紛紜，莫衷一是。
不過，客觀地講，房價確實是下跌了，這一點不容否認(rèn)。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，自去年四季度以來觀望情緒持續(xù)未退，成交量逐漸萎縮，導(dǎo)致拋盤大幅增加，而同期市場承接能力較弱，無法繼續(xù)支撐高位盤整的價格，因此價格開始出現(xiàn)下跌。此外，由于一手房價格的下調(diào)，二手房價格壓力明顯增加，降價出售量增多。一些板塊出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象，從而"拖累"了二手房價格一塊下降。——應(yīng)該說，這些分析并不高深，它其實只是對當(dāng)前房市現(xiàn)狀的一個客觀陳述。那么，二手房房價走勢如何？它還會繼續(xù)走低嗎？谷底在哪里？要持續(xù)多長時間？
要回答這些問題，當(dāng)然不能局限于一時一地的狀況。在房市的起伏升降中，深圳與上海有一些共同的特點。上海市二手樓歷經(jīng)22個月上升后再度出現(xiàn)下跌，而深圳二手房網(wǎng)發(fā)布的8月份二手房研究報告表明，深圳二手房均價強(qiáng)勁回升兩成。二手房網(wǎng)研究人員余晶晶表示，經(jīng)過大半年的調(diào)整，二手樓市也逐漸步入一個比較平緩的通道，此時二手房源的大量入市對未來市場回暖是一個比較積極的信號(9月9日《南方日報》)。兩相對照，一升一降，說明什么？在我看來，因為更靠近香港等地理位置的緣故，深圳房價的市場反應(yīng)，其節(jié)奏要比上海快。上海現(xiàn)在的房價應(yīng)該是在高位小幅震蕩。而這個階段，深圳已經(jīng)經(jīng)歷過了。
毫無疑問，二手樓市必然會受一手房市的影響，但我認(rèn)為，這種影響十分有限。首先，隨著市中心空地的日益減少和闕如，二手房的地理位置優(yōu)勢愈發(fā)顯得不可替代。其次，在諸多建筑成本中，地價、建筑材料與人工的價格，也必然會與時俱進(jìn)。它無論如何也不會退回到上世紀(jì)80年代或90年代的水平。雖然舊房有折舊一說，但折到最后便物極必反，它會成為舊城改造之后的新房。因此，二手房占盡天時地利與人和。只要生活在繼續(xù)，它就會水漲船高，老而彌新。所以，上海二手房市的小幅震蕩，是房價在價值規(guī)律作用下的理性回歸。它不會大幅走低，因為它本身就沒有多少泡沫。除非二手房房主急需錢用，需要馬上變現(xiàn)，否則，房價低到一定程度，業(yè)主完全可以不再出售。而房市的需求卻是剛性的。因為，中國的城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)。從這個意義上講，期望房價大跌是不現(xiàn)實的，鼓吹房價大跌也是不負(fù)責(zé)任的。 |