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美國救市關鍵還是救房地產市場
    2008-10-08    作者:薛涌    來源:新聞晨報

  美國眾議院日前終于批準了七千億美元的救市案。然而,華爾街股市的反應卻耐人尋味:議案通過前,道瓊斯指數上漲了三百多點。但是,通過后股市應聲狂跌,收盤時比頭一天還低了一百五十多點。一天之內,道瓊斯的高低差幅達將近六百點!過了周末,股市震蕩愈演愈烈,道瓊斯一下子跌破萬點的心理關口,甚至一度下跌了八百點左右。等收盤時雖然有所挽回,最終也是將近三百七十點的失血,開始了四年來第一次萬點以下的日子。

  這一戲劇說明了華爾街的心態:眾議院當天預計會通過救市案,這種期待已經打入股市的價格中了。但是,投資人對救市的作用非常疑惑,覺得這僅能給股市帶來短期的樂觀。趁著好消息剛出來、股市正高,趕緊拋賣。因為壞日子還在后面呢。當大家都這么想時,道瓊斯一天之間就被砍下了六百點。
  為什么人們對七千億救市的信心這么低?簡單地說,所謂救市,就是政府出面用納稅人的錢買下銀行的壞賬。這些壞賬,基本都是因為房地產貸款無法收回而造成的。政府的邏輯是:現在房地產泡沫破滅,人心恐慌,市場反應過度,造成了房價下跌過分。政府因為有納稅人作后盾,可以先趁便宜時把這些已經證券化的房地產貸款買下來。等幾年下來,房地產價格反彈,這些“毒證券”價值提升,就可以高價賣出。一來一去,政府還可能為納稅人賺點錢。這多少有點象中國王朝時代的“常平倉”:饑荒時賣出存糧,平抑糧價;豐收時趁市場過剩低價買進。美國在上個世紀大蕭條時,羅斯福政府就低價把賣不出去的房子大量收購,后來確實賺了錢。如今美國碰到了那次大蕭條以來最大的危機。底特律等地區竟出現了五百美元買棟房的事情。這些房子,十年后漲十倍并非異想天開。
  不過,短期來看,七千萬美元本身難以解決問題。問題的根本解決,一定要看房地產市場。而這一短期景觀之惡劣,確實讓人不寒而栗。哈佛大學教授、里根政府的經濟顧問委員會主席Martin Feldstein在眾議院通過救市案的次日在《華爾街日報》上發表文章,就此問題作了一番分析:自房地產泡沫破滅以來,房價下跌了20%,有大約一千萬棟房子的房地產貸款高于房子本身的價值。比如,你兩年前六十萬買了棟房,用的是次級貸款,不需要首付;如今房子只值五十萬。你頭兩年低息償還貸款,付出的錢遠不到十萬。在這種情況下,你欠的債是五十多萬,而你的房子僅能賣出五十萬。如果再把房子買賣兩次的交易費用算上去,你欠的就更多了。在這種情況下,你最理性的決定,就是把房子放棄。房地產貸款是一種叫no recourse的貸款。拿了這種貸款的抵押僅限于房子本身。也就是說,當你不還錢時,銀行能做的,最多就是把房子收回。你即使是百萬富翁,這時也可以把房子扔給銀行,自己再低價買一棟,或者去租房子。因為你的其他財產不屬于抵押品,銀行對之沒有任何權力。
  這樣一來,收不回貸款的銀行只能收回一堆買不出去的房子,要火速推到市場上甩賣,一下子又把整個房地產市場的價格壓下去。結果是把更多的房子的價格推到了房主所欠的貸款金額以下。這種惡性循環,當然就造成了房地產市場的坍塌。專家估計,房價要再降10%-15%才能回到泡沫前的水平。這將把那些房子的價值低于房地產貸款價值的案例再擴大一倍。其中大約有五百萬所房子,價值比房主所欠的貸款要低30%!問題是,在這樣的市場坍塌中,房價經常矯枉過正,跌到比泡沫前的水平還低。這就使把房子扔給銀行的案例進一步增加了。
  可見,七千億雖然給市場一點信心,但房價跌勢不止,市場就難以觸底。現在這個痛苦的過程,其實就是市場給美國重新定價,一兩年大概走不完。不過,美國人口穩定增長,生產力旺盛。一兩年之后,峰回路轉的可能性還是很大的。

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