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國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負(fù)擔(dān)，并希望以此保障居民住房。值得注意的是，期待住房消費(fèi)來拉動投資并不可靠；另一方面，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同，否則極可能導(dǎo)致政策誤操作，引發(fā)房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險，背離良好的政策愿望。
具體而言，保障性住房是個非常狹小的概念，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為，長期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)保障居民住房需求的目的，至少應(yīng)從如下三點(diǎn)著手改變傳統(tǒng)政策思路：
首先，徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展，但世界上除了香港等少數(shù)地域狹小的國家或地區(qū)外，主流國家中均沒有將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。在美國的正常年份，如1992、1997年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比分別為0.95%、0.94%。
世界經(jīng)濟(jì)史上，大國之中，只有憑制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動了現(xiàn)代化發(fā)展的案例，尚沒有依靠“蓋房子”把國家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化的道路。這是因?yàn)榍罢卟粌H帶來產(chǎn)品，同時還刺激科技進(jìn)步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。而房價作為資產(chǎn)價格，一旦上漲超過一定限度，將會影響國家產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施。
其次，嚴(yán)格限定保障性住房概念范圍。經(jīng)濟(jì)問題應(yīng)該大部分通過市場方式、利用市場機(jī)制來加以解決，市場解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)納入政府埋單的保障性住房范疇，否則將對商品房市場形成人為切割、多軌并行，產(chǎn)生排隊(duì)和黑市交易現(xiàn)象。
最重要的，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房由于仍具有商品性質(zhì)，價格仍遠(yuǎn)離中低收入家庭的支付能力，所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實(shí)惠。反倒可能成為腐敗和權(quán)力尋租的空間。
第三，建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡言之，無外兩條路，一是改革地方官員的考核制度，減弱投資拉動數(shù)字增長的影響，尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績；二是改革土地收益制度，重新確定土地批租和房地產(chǎn)稅收在中央和地方間的合理比例，消除地方政府推動房價上漲的積極性。
新加坡等國經(jīng)驗(yàn)表明，廉租房的供給每增加5％，就會迫使非保障性住房領(lǐng)域的房價下降3％，反之，則會同比推動房價上漲。這無疑給我們提供了某種啟示：落實(shí)保障性住房計劃，推動廉租房建設(shè)，不僅可以直接為中低收入者提供住房，還可以推動保障居民住房計劃的落實(shí)。
因此，金融、稅費(fèi)等領(lǐng)域的新政之外，要達(dá)到全面貫徹住房保障政策意圖的目的，至少還需要前述三策的落實(shí)，即擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置，明晰保障性和商品性住房的邊界，解決地方政府行政動力。否則，一味頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，把市場結(jié)構(gòu)性矛盾等器質(zhì)性問題當(dāng)作信心不足等表面問題，看起來利好滿天飛，其實(shí)無助于解決中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。 |