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央行上周三決定，10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。而中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川26日表示，央行下一步將簡(jiǎn)化和規(guī)范住房貸款制度。
在這些猛藥的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重新回到投資、銷(xiāo)售兩旺的狀態(tài)？依筆者之見(jiàn)，盡管有一系列政策利好的刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重振雄風(fēng)，因?yàn)闆Q定市場(chǎng)走向的是需求。
從政策出臺(tái)背景看，和10年前有不少雷同之處。1998年處于亞洲金融危機(jī)之中，而目前正是美國(guó)次貸危機(jī)愈演愈烈之時(shí)。1998年出臺(tái)23號(hào)文件的目的非常明確，就是希望通過(guò)啟動(dòng)住房消費(fèi)來(lái)刺激投資，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。事實(shí)表明，10年前的政策措施收到了良好的效果。
10年后的今天，出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策未必會(huì)有好的效果。因?yàn)?0年前的住房消費(fèi)幾乎是空白，老百姓有改革開(kāi)放20年的財(cái)富積累，福利分房的政策一取消，住房的購(gòu)買(mǎi)力就立即釋放出來(lái)。而現(xiàn)在的情況和10年前正好相反，主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)太高，老百姓的購(gòu)買(mǎi)力不足。
目前，如果政府增加保障性住房投資，會(huì)起到很好的刺激投資效果。美國(guó)政府克服上世紀(jì)30年代大蕭條的做法就是大幅度增加住房建設(shè)，為老百姓蓋房子。如果我們采用這些措施，不僅可以保持房地產(chǎn)投資不會(huì)大幅度下滑，而且使老百姓的住房問(wèn)題很快得到解決，可以一箭雙雕。但是，這個(gè)政策有其局限性，它將嚴(yán)重沖擊當(dāng)前的商品房市場(chǎng)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大壓力。更重要的是地方政府對(duì)此不感興趣，因?yàn)榻ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)增加地方政府的收入，反而增加了政府支出。
如果政府增加保障性住房投資措施用上以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能復(fù)蘇，則需要走這幾條路：
一是中央財(cái)政設(shè)立住房保障專(zhuān)項(xiàng)基金。對(duì)地方政府保障性住房的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
二是將住房保障制度的覆蓋面擴(kuò)大到當(dāng)年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。尤其要關(guān)注剛剛走出校門(mén)的大學(xué)生的住房保障問(wèn)題。很多農(nóng)村出身的大學(xué)生是依靠助學(xué)貸款完成學(xué)業(yè)的，在步入工作崗位之初即有還貸的壓力，根本無(wú)力自行解決住房問(wèn)題。解決這些大學(xué)生的住房問(wèn)題，有助于縮小城鄉(xiāng)收入差別。
三是對(duì)保障性住房應(yīng)該采取封閉式運(yùn)行方式。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問(wèn)題。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶(hù)型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)，如50平方米左右，禁止在二級(jí)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購(gòu)。此舉可以有效杜絕個(gè)別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。
四是要著手構(gòu)建具有中國(guó)特色的政策性住房金融體系。我國(guó)城市居民購(gòu)買(mǎi)住房的主要資金來(lái)源是商業(yè)銀行的貸款，其結(jié)果是老百姓的還貸壓力沉重。如果遇到通貨膨脹，利率的大幅度調(diào)整將直接影響到民生問(wèn)題，從而影響銀行體系穩(wěn)定。建議在現(xiàn)有的住房公積金制度和住房置業(yè)擔(dān)保體系的基礎(chǔ)上，構(gòu)建我國(guó)的政策性住房金融體系。 |