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10月22日晚間，央行發(fā)布房貸新政：自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍,最低首付款比例調(diào)整為20％。但是大型國(guó)有銀行遮遮掩掩，中小銀行不約而同地觀望，讓本該陸續(xù)浮出水面的房貸新政細(xì)則集體遲到。（人民網(wǎng)11月4日）
眾所周知，近幾年房貸利率不斷上漲，給房奴造成極大壓力。央行要求將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍，是減輕房奴壓力、刺激貸款購(gòu)房的一大利好。但是，這項(xiàng)所謂的惠政，可能會(huì)成為中看不中吃的畫餅。
大家都知道，目前中國(guó)的商業(yè)銀行也是市場(chǎng)化運(yùn)作的，他們只關(guān)注自己的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于改善民生，并不會(huì)有什么興趣。這當(dāng)然符合利潤(rùn)最大化的企業(yè)行為特征。事實(shí)上，央行的要求，也不過是指導(dǎo)性的意見，并不是指令性的命令，商業(yè)銀行可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行，也可以有條件地執(zhí)行，本來不值得大驚小怪。需要引起注意的倒是人們誤以為這樣的規(guī)定已經(jīng)實(shí)行，受到誤導(dǎo)，誤入陷阱。
可以用我的親身經(jīng)歷說明這件事。前年，筆者貸款購(gòu)買了一套房子，也成了房奴。我一直以為我的貸款利率是享受85折優(yōu)惠的，因?yàn)楫?dāng)初媒體大量報(bào)道房貸85折優(yōu)惠的政策。但后來我發(fā)現(xiàn)不對(duì)，去咨詢貸款的銀行，結(jié)果人家說，你憑什么享受85折優(yōu)惠？我們的85折優(yōu)惠，是和一些大開發(fā)商簽約的，而且這些大開發(fā)商的購(gòu)房戶也不是全部享受85折，只有軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)四大行業(yè)的人憑證明才能辦理，你不屬于這四種中的任何一種，憑什么享受？我說，你們中央銀行有規(guī)定房貸有85折的優(yōu)惠，這家銀行回答說，中央銀行的規(guī)定是指導(dǎo)性的，而不是指令性的，我們可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。筆者又問憑什么給那四個(gè)行業(yè)優(yōu)惠，銀行回答說，他們還款能力強(qiáng)，信用好。
原來是這種情況。銀行說得當(dāng)然對(duì)，央行的意見可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。當(dāng)然，一點(diǎn)也不執(zhí)行恐怕說不過去，他們挑軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)所謂信用好的四個(gè)行業(yè)予以優(yōu)惠，既執(zhí)行了央行的意見，也給這些行業(yè)做了人情。除此之外的大量客戶得不到優(yōu)惠，銀行也增加了不少利潤(rùn)。
論理說，現(xiàn)在銀行也是多家經(jīng)營(yíng)，屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，銀行為了爭(zhēng)奪房貸這個(gè)優(yōu)質(zhì)資源，可以有降價(jià)之類利率優(yōu)惠措施。可是，這種競(jìng)爭(zhēng)在開發(fā)商主導(dǎo)的選擇面前，大打折扣。個(gè)人貸款買房，到底選擇哪家銀行，一般是由開發(fā)商決定的，個(gè)人沒有決定權(quán)。銀行為了爭(zhēng)奪客戶，一般要給開發(fā)商好處，開發(fā)商才能選擇它。拿了人家銀行好處的開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)為客戶爭(zhēng)取優(yōu)惠利率。筆者后來遇到我那房子的開發(fā)商，說起貸款利率之事，他說，“利率可以優(yōu)惠，你們?cè)诤灱s時(shí)也可以和銀行談判，但是我當(dāng)時(shí)不好給你們講。”開發(fā)商當(dāng)然不好講，貸款客戶比如我，又不知道這樣的道道，沒有和銀行談。其實(shí)也有客戶簽約時(shí)提到利率優(yōu)惠的事，銀行說，你不想貸款可以找別的銀行去。但開發(fā)商提供擔(dān)保的銀行就這一家，別的銀行怎么會(huì)貸款給你。所以，不管央行有怎樣誘人的優(yōu)惠政策，最后得到優(yōu)惠的很少。
銀行優(yōu)惠利率政策能否真正落實(shí)，需要一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)真正進(jìn)入了買方市場(chǎng)。那種情況下，開發(fā)商為了爭(zhēng)取客戶賣出房子，主動(dòng)和銀行爭(zhēng)取優(yōu)惠利率。如果沒有優(yōu)惠利率，購(gòu)房者不選擇這家開發(fā)商，開發(fā)商將不選擇這樣的銀行。這時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)的銀行為了得到房貸這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，才可能真正考慮落實(shí)優(yōu)惠政策。 |