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據《中國房地產報》3月23日報道,《土地管理法》修訂案將在年內出臺。據悉,《草案》對現行《土地管理法》做了大幅修改,由過去的八章86條增至十三章131條。
其中,最受人關注的商品住宅使用70年大限到期后的處理辦法,《草案》的表述是“按照國家有關規定自動續期”,替換了原修改意見表述明確的“無償自動續期”。雖然為政府預留了操作空間,但此用意對國有土地最終市場化運行明顯制造了不確定因素。保守謹慎的字眼并不總能帶來穩定預期,法規制定者應當三思而后行。
70年使用權的商品住宅,從開發商拿到土地開始建設到交給住戶,這中間少則兩年,長的甚至5年10年。一個70年的使用期其實是不能保證最終消費者的70年權益的,這對購房者顯然不公平。
不足70年的使用期的房產還要進入二手房市場交易,那么第69年的二手房,怎么可能賣得出去？所有沒有明確所有權的土地,都無法從本質上保證土地使用的長期和穩定。無論是國有土地掛牌招投標出讓,還是私人的房子出租,沒有所有權明確的歸屬,就不可能有使用權的確定。
如果《土地管理法》最終沒有將70年期限后無償續期的條款包括進來,則我們的房地產市場勢將因為信心問題受到打擊,二手房市場更可能受到致命的影響。對于基本生活資料歸屬的問題,任何語焉不詳的表述都將嚴重損害產業的長遠發展。相比之下,無償續期條款的存在本身就要比目前已經出臺的任何一項房市救市措施可靠。
與此相關的一個新聞是,3月20日《第一財經日報》報道,根據北京市土地儲備中心公開資料統計,截至3月18日,北京今年總共通過招拍掛的方式成交土地39宗,交易金額約17.7億元。而去年1至2月份,上述數據分別為38宗和約254億元。從254億元下降到不足18億元,北京前2月賣地同比收入暴減9成。
從北京的情況分析,2008年北京通過招拍掛方式獲得土地出讓價款約503億元,其中不包括通過協議出讓方式獲得的土地收入。同年北京全市地方財政收入1837.3億元,據此計算,當年北京賣地收入超過了財政收入的27％。賣地一項收入接近北京這樣一個經濟發達城市財政收入的三分之一,距離財政收入結構合理的要求,似乎太遠。
土地收入暴跌本身是對不合理經濟結構的一個修正,是在全球經濟下滑大背景下,推動各城市產業升級換代的強大動力。而無償續期條款的消失,卻仍然將收入來源瞄準了原始土地的收益,這無疑是一種對現狀的妥協和倒退。 |