收入預(yù)期不樂觀影響消費者難以支持房價恢復(fù)性上漲
有關(guān)研究機構(gòu)最近完成的《全國商品房空置研究》顯示,當(dāng)前中國部分一線城市商品房仍存在空置率過高情況,其中北京空置16.64%的情況最為突出,需要12.9個月的消化周期。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,至2008年底,全國已建住房中未售房屋面積達(dá)9070萬平米,今年2月底在建房屋面積還有10.886億平米,今年第一季度末未售房屋面積仍在繼續(xù)增加。由于存量房的規(guī)模很大,如果今年的交易量不能出現(xiàn)持續(xù)的大幅度增長的話,空置商品房的消化壓力仍將延續(xù)到明年。
至于今年一季度房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)的交投活躍現(xiàn)象,主要集中在單位價格下降明顯的庫存房和低總價中小單位商品房上。但隨著開發(fā)商陸續(xù)調(diào)高產(chǎn)品價格,各大城市房價同比回升,4月和5月上旬的交易局面已經(jīng)表現(xiàn)出轉(zhuǎn)向。有關(guān)統(tǒng)計顯示,4月第一周后,北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌,第四周成交量環(huán)比降幅超過20％,退房率也有所上升。五一期間,北京商品住宅日均成交比四月清明期間下降29%,上海和深圳則分別比四月清明期間下降了41.9%和38.3%。而5月上旬,北京新建商品房成交套數(shù)和面積比4月同期各自下降了13.13%和22.47%。4月下旬和5月份的交投表現(xiàn),恰恰印合了不少分析師對今年一季度市場活躍后的“倒春寒”預(yù)期。
事實上,對收入預(yù)期的不樂觀,是影響消費者難以支持房價出現(xiàn)所謂的恢復(fù)性上漲的主要因素。根據(jù)渣打銀行的調(diào)研,大多數(shù)企業(yè)目前不打算提高職工工資水平,很多制造業(yè)的工資水平實際還有所降低。經(jīng)過去年下半年以來到今年年初的價格調(diào)整,一些中小商品房的價格下降達(dá)到一些消費者的預(yù)期,累積了半年多的消費欲望得到集中釋放,所以帶來了第一季度的市場活躍。這對于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而言,都是良好的表象。然而,一旦價格再次遠(yuǎn)離大眾的收入水平和消費意愿,消費者就會自然轉(zhuǎn)入觀望。
許多意見都把房地產(chǎn)復(fù)蘇視為整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要一環(huán),這樣的理解是客觀的,然而,一個產(chǎn)業(yè)不可能在仍存有大量泡沫的時刻復(fù)蘇,否則,再一次的非理性繁榮,將會帶來下一次更深入的泡沫清洗和市場衰退。整個房地產(chǎn)市場存在的巨量存貨,也就是大規(guī)模的空置房,需要時日來消化,而通過適宜消費的價格供給,帶動市場交投和產(chǎn)業(yè)活動的活躍,對房地產(chǎn)業(yè)自身、其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì),都將是最好的選擇。今年以來的市場表現(xiàn)已經(jīng)透露出,消費者購房需求的價格彈性在明顯增大,當(dāng)稅費、利率等刺激效應(yīng)逐步褪盡之后,產(chǎn)品價格調(diào)節(jié)工具仍然是決定房地產(chǎn)市場復(fù)興與否的唯一有效工具。
無疑,當(dāng)前金融市場釋放的巨大流動性,讓房地產(chǎn)市場的供給商獲得了相持的資本。至今,沒有哪一個市場經(jīng)濟(jì)行業(yè)能夠像房地產(chǎn)行業(yè)一樣,以和國有金融的最深入聯(lián)合,長期支撐高居不下的庫存率。深度滲透金融的這個特點,很多時候可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大優(yōu)勢,然而在某些時候,這一優(yōu)勢也恰恰是這一行業(yè)出現(xiàn)大起大落的市場震蕩的原因。就像最近出臺的放松房地產(chǎn)項目資本金自有比例的規(guī)定,就是可能會導(dǎo)致新的過度杠桿效應(yīng)和震蕩風(fēng)險的例子。 |
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