廣州市政府最近公布的《廣州保障性住房土地儲(chǔ)備辦法》征求意見稿規(guī)定,今后將對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)行單獨(dú)的土地儲(chǔ)備,分離保障性和商業(yè)性土地儲(chǔ)備,由住房保障辦負(fù)責(zé)。
這一儲(chǔ)備辦法,從用地環(huán)節(jié)給保障性住房建設(shè)開創(chuàng)了專門建制,整體上也符合中央政府近來的“改革征地制度、嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”的意見要求。將保障性用地儲(chǔ)備單獨(dú)劃出,在一定程度上能夠減緩整體土地儲(chǔ)備中,保障性用地儲(chǔ)備比例的不足。
由于地方政府的土地出讓收益在地方財(cái)政收支平衡中充當(dāng)了重要角色,地方政府在保障性住房用地上的儲(chǔ)備與劃撥動(dòng)力不足。如果要在長(zhǎng)期解決這個(gè)問題,需要中央政府改革分稅制、讓各級(jí)政府預(yù)算收支的權(quán)力與責(zé)任相匹配,擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。短期內(nèi),要促進(jìn)保障性住房土地供給,有關(guān)政策可以考慮在整體建設(shè)用地的指標(biāo)控制中,對(duì)保障性用地供給設(shè)定一定比例,或者將保障性用地從整體建設(shè)用地的指標(biāo)管理中剝離,不受總體指標(biāo)約束,單獨(dú)管理。
在建設(shè)資金籌集層面,近來中央有關(guān)部門對(duì)前期中央投資計(jì)劃實(shí)行調(diào)研,發(fā)現(xiàn)各地保障性住房的配套資金很多沒有到位。事實(shí)上,各地的市縣政府在企業(yè)稅收和土地出讓收入減少、各種財(cái)政開支繼續(xù)擴(kuò)大的背景下,無力籌措配套資金,是相對(duì)普遍的現(xiàn)象。有研究機(jī)構(gòu)調(diào)研總結(jié),去年年底以來實(shí)行的加大基建投資的刺激計(jì)劃,不少地方政府都要依賴銀行貸款提供配套資金。地方政府面臨財(cái)政困境,通過中央代發(fā)地方政府債券可以提供一部分資金配套能力,但往往又能難于落實(shí)到保障住房項(xiàng)目上。鑒于各地住房公積金大量沉淀、存在閑置浪費(fèi)的現(xiàn)實(shí)情況,當(dāng)前完全可以活用住房公積金,創(chuàng)新發(fā)放專項(xiàng)保障性住房開發(fā)貸款,解決保障性住房建設(shè)資金不足的困境,同時(shí)提高各地住房公積金的收益。此外,曾經(jīng)讓商業(yè)性住房開發(fā)幾乎能夠空手套白狼的預(yù)售制度,現(xiàn)在可以良性運(yùn)用,引入保障性住房開發(fā),允許符合購(gòu)買條件的民眾向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目支付預(yù)售款,擴(kuò)大建設(shè)資金來源,提高建設(shè)速度。
此外,對(duì)于保障性住房建成后存在的問題,比如保障性住房上市交易中的不公平問題,在保障性住房建設(shè)加速的情況下,需要盡快統(tǒng)一政策解決。作為公共福利品的保障性住房,需要和獲得商業(yè)利益為訴求的商品房市場(chǎng)隔絕。
比如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房,化解矛盾的方法不應(yīng)是停建,因?yàn)橹械褪杖胝邔?duì)經(jīng)濟(jì)適用房存在巨大需求,而是要切斷經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入商品房市場(chǎng)的機(jī)會(huì),統(tǒng)一限定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者退出時(shí),由政府回購(gòu),然后繼續(xù)做為經(jīng)濟(jì)適用房提供給其他符合條件的購(gòu)買者。不久前福建省提出了廉租房的住戶可以購(gòu)買廉租房的政策意見,也是一個(gè)對(duì)保障性住房靈活管理、使其發(fā)揮最大效用的范例。那么對(duì)于售出的廉租房,也同樣需要采取由政府回購(gòu)、不能和商品房市場(chǎng)連接的政策。這樣,才能保證保障性住房作為公共品的福利公平,同時(shí)也不會(huì)影響商品房市場(chǎng),將減少來自商品房市場(chǎng)的反對(duì)保障住房的阻力。
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