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| 2009-09-29 作者:尹中立 來源:21世紀經濟報道 |
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近日，北京上海等地的土地財政規模引起了人們的關注。2009年不斷出現的“地王”刺激著市場的敏感神經。那么，未來的地價、房價還會繼續上漲嗎？
從需求角度來分析，2009年的“地王”主要由國有企業制造的。不論是用40多億巨資拿下北京廣渠門15號地的中化方興，還是以70多億人民幣吃下上海“地王”的中海地產，都是國資背景的企業。拿地原因主要有兩點：其一是融資的便利。我國為了應對全球金融危機實施了適度寬松的貨幣政策，國有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的價格融進巨額資金。其二是國有控股企業的考核制度導致它們有做大的沖動。無疑，房地產業最繁榮。此外，房地產行業在財務考核上可以進退自如。
但需求旺盛并不足以產生“地王”。因此，導致土地價格大幅度上漲的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供給方面的因素。地方政府在2009年前三季度采取了減少土地供應的策略。減少原因主要有兩點：其一是2008年底的房地產在建工程數量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷售速度（年銷售6億平方米）需要4年時間才能消化在建房地產工程。其二是人民銀行實施寬松的貨幣政策，地方政府從銀行融資極為方便。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過出讓土地來獲取資金的壓力大大減輕。地方政府減少土地供給的最有力證據是2009年的土地供應數量截止到8月份同比都是減少的。2009年1-8月，全國房地產開發企業完成土地購置面積16309萬平方米，同比下降25.3%；而房地產銷售面積和銷售金額同比分別增長42.9%和69.9%。房地產銷售與土地購置形成較大反差。
因此，有關部門已經采取有針對性的措施。國土部近日下發的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》，要求在9月初下發至各地，并要求地方在匯總相關數據后于下月上報國土部。
可見，2009年的“地王”現象都與銀行信貸的超常規增長直接相關。那么，未來還會出現更多的“地王”嗎？回答是否定的。首先，從土地供給角度分析。2009年8月份之后，地方政府從商業銀行的融資便利將結束，必須通過增加出賣土地的方式獲得繼續建設的投資，土地供應在2009年8月份之后應該會大幅度增加。因為，今年8月份之后金融監管機構開始收緊了商業銀行對地方政府融資平臺的融資。從今年前8個月的信貸運行情況看，地方政府的融資平臺是信貸需求的主要渠道，這類融資平臺多是地方政府發起設立，通過劃撥土地、股權、規費等資產，包裝出一個資產和現金流均可達融資標準的公司，并用政府信用給予隱性擔保。根據有關部門的統計，在前8個月的8萬多億信貸中，有近5萬億貸給了地方政府的各類融資平臺，有些城市有數十個融資平臺，花樣很多，是地方政府“天才般的創造”。新增的5萬億負債對于地方政府的財政來說也是不堪重負的，因為地方政府的新增負債已經遠遠超過了它們一年的財政收入總和，其風險是不言而喻的。9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長出面講話，提示地方政府融資平臺的金融風險。
從土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相當長時間內，土地需求將呈減少趨勢。因為，2009年8月份之后，信貸的減緩將抑制房地產的需求，房價將走弱，對土地的需求自然減少。
因此，2009年8月份之后，土地市場將呈現供給增加而需求減少的態勢，“地王”將難以持續產生。
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