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| 2009-12-15 作者:敬文 來源:中國青年報 |
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當前我國許多一線城市房價按現匯率折算，已經可以與發達國家的房價比肩甚至更高，而“當地”居民的平均收入卻不及發達國家的1／10，房地產泡沫明顯。盡管如此，憧憬于房價還會不斷上漲，投機投資購房者眾多；懼怕于房價還會不斷上漲，也引來一些窮盡三代人購房的房奴；如此看來房價還會上漲。中國房地產泡沫真的不會破嗎？
2007年中國股市泡沫泛起，當時投資者憧憬可以靠上市公司業績的持續高增長來做實股市泡沫，使之免于破裂，結果仍然未能幸免于難。股市投資者當年的憧憬還似乎有存在的依據，與之比較，當前中國的房地產泡沫有沒有被做實的依據呢？
按道理，人民幣貶值可以使得中國房價比較發達國家房價變便宜，讓泡沫顯得有被做實的趨勢，遺憾的卻是，正是人民幣升值的預期，成為房地產投資者炒作房價上漲的重要理由(可以引來熱錢投機)，而毫不在乎人民幣越升值，由此折算的房價會越高。
靠中國經濟成功實現轉型，國民平均收入大幅度提高，能做實房地產泡沫嗎？不幸的是，極高的房價已成為中國經濟成功轉型的極大殺手：
▲高房價使許多人淪為房奴，對這部分人的消費產生巨大的擠出效應；高房價改變了人們的預期，增加了防衛性儲蓄需求，謹慎消費；高房價產生的擠出效應阻礙了居民消費的轉型升級；高房價花去了兩代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長的后勁。沒有消費增長，必然威脅企業經濟效益，進而威脅就業，惡性循環，哪來中國經濟的成功轉型？
▲城市化需要大量增加從農村向城市轉移的農民工家庭，高房價卻是農民工成為新市民的極大障礙。城市化進程的推進因之受到阻礙，哪來中國經濟的成功轉型？
▲高房價意味著財富以貨幣和固定資產的形式向少數富人，特別是投機購房者和房地產商手中集聚，所以房價上漲過快只會加劇國民的貧富差距，使大多數人越來越窮。沒有大多數國民的富裕，哪來中國經濟的成功轉型？
當然，房價被“做實”的可能性的確存在。筆者認為，那就是假設中國長期惡性通貨膨脹，貨幣惡性貶值。可是，宏觀政策會容許這種現象產生嗎？
有評論家認為“尚難預言中國房地產泡沫會破裂”。其主要理由為，“當下中國正在加快保障性住房建設進程，試圖通過對房地產市場結構調整，來逐步化解正在形成中的房地產泡沫。”若仿效香港和新加坡模式，對房地產市場作結構調整，富人和窮人分類，前者供給以半山豪宅，后者則用公屋計劃來應對；讓買得起的人買，買不起的人租。則將“較高房價”長期限制在極其有限的范圍內。
然而，中國內地的房地產可以效仿香港和新加坡模式嗎？其實，香港經濟也曾經受到過房地產泡沫破裂的巨大沖擊，所以對于當前香港樓價飛漲，特區政府仍然憂心忡忡。其次，香港和新加坡地少人多，經濟由金融服務業主導，經濟結構相對單一，很難阻斷高檔商品房價脫離平均收入，才不得不對住房作出“結構性分類”的對策。而正是這種結構性分類，同時拉大了當地的貧富差距。
1990年日本房地產泡沫破滅導致日本長期經濟萎縮，香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港當時經濟，迪拜的房地產泡沫破滅引發了迪拜危機，美國的房地產泡沫破滅引發全球金融風暴……雖其房地產泡沫破滅的具體原因各不相同，但是泡沫必然會破滅則是鐵律。
中國房地產泡沫真的就可能幸運地成為例外嗎？
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